( ảnh nguồn internet )

Như Tri thức Xanh đã phản ánh tại các kỳ trước, việc di dời cơ sở sản xuất công nghiệp, bệnh viện, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp và các cơ quan, đơn vị trong khu vực nội thành Hà Nội nhằm góp phần khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đến không gian phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc sử dụng quỹ đất sau khi di dời cơ sở sản xuất còn tồn tại nhiều bất cập, gây áp lực và quá tải lên hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở nhưng không tổ chức lựa chọn nhà đầu tư đã và đang dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách Nhà nước; trong đó điển hình là những bất cập trong quá trình chấp thuận Dự án Khu nhà ở, dịch vụ thương mại và văn phòng Plaschem tại số 93 Đức Giang, phường Đức Giang, quận Long Biên, Hà Nội.

Trước khi UBND thành phố Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và các loại đất khác, khu đất vàng số 93 phố Đức Giang, phường Đức Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội với diện tích hơn 4ha đang được Công ty Cổ phần Hóa Chất Nhựa thuê với mục đích sản xuất kinh doanh.

Sau khi Quy hoạch phân khu đô thị N10 được phê duyệt, Công ty Cổ phần Hóa Chất Nhựa đã đề xuất UBND thành phố Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện Dự án phát triển nhà ở. UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 6458/QĐ-UBND ngày 15/9/2017 đồng thời chỉ định Công ty Cổ phần Hóa Chất Nhựa làm chủ đầu tư dự án, bất chấp quy định của pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư. Sau khi được giao làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Hóa Chất Nhựa không thực hiện Dự án mà chuyển nhượng lại toàn bộ cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản Thế Kỷ – Cen Group.

Sau khi phân tích pháp luật và thực hiện pháp luật tại Dự án cho thấy, việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án tại đây đã bộc lộ nhiều dấu hiệu vi phạm pháp luật, thất thoát tài sản Nhà nước. Trong đó, điển hình nhất là việc UBND thành phố Hà Nội không tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mà chỉ định chủ đầu tư ngay khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Điều này dẫn tới một số bất cập như sau:

- Về quy trình quyết định chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư:

Khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, đối với các dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư (dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất – PV) thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Do đó, việc UBND thành phố Hà Nội thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án là đúng hướng dẫn tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2014 chỉ quy định về quy trình quyết định chủ trương đầu tư dự án mà không có quy định về lựa chọn chủ đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư phải thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản...), mà cụ thể trong trường hợp này – dự án phát triển nhà ở thương mại – thì phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

- Quy định của Luật Nhà ở về lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở:

Điều 22 Luật Nhà ở 2014 quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua ba hình thức: a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất; c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này” (tức trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở - PV).

Như vậy, Luật Nhà ở 2014 quy định việc chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở chỉ được phép thực hiện khi chủ đầu tư đã có đất ở hợp pháp. Các trường hợp khác thì lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc đấu giá. Tại Dự án Bình Minh Garden tại 93 Đức Giang, do chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp nên phải thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” hoặc “đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án”.

- Về đấu giá quyền sử dụng đất:

Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:….Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua. Tuy nhiên, theo Điều 119 Luật Đất đai 2013, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện khi “đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước”. Tuy nhiên, do tại thời điểm lựa chọn đầu tư, khu đất 93 Đức Giang chưa được giải phóng mặt bằng nên chưa đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện Dự án.

- Về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất:

Điều 1 Luật Đấu thầu 2013 quy định: Luật này quy định quản lý nhà nước về đấu thầu; trách nhiệm của các bên có liên quan và các hoạt động đấu thầu, bao gồm:…Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất…

Cụ thể hóa quy định của Luật Đấu thầu, Điều 1 Nghị định 30/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư một lần đã quy định chi tiết các dự án đầu tư có sử dụng đất bao gồm: Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại và dịch vụ;...

Như vậy, Dự án Bình Minh Garden tại 93 Đức Giang thuộc trường hợp sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng nhà ở thương mại, do đó phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Từ các phân tích trên cho thấy, việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện Dự án phát triển nhà ở chỉ được phép chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì Nhà nước phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư hoặc công bố danh mục dự án có sử dụng đất làm căn cứ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, không hiểu vì động cơ, mục đích gì mà UBND thành phố Hà Nội lại bất chấp các quy định đó, qua mặt 4 bộ luật để chỉ định chủ đầu tư thực hiện Dự án. Nếu không tổ chức đấu thầu thì giá trị M3 là giá trị cam kết nộp ngân sách nhà nước mang tính cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trong hồ sơ dự thầu được xác định trên cơ sở nào?

Đây là nguy cơ hiện hữu gây thất thoát ngân sách nhà nước do làm trái quy định của pháp luật về đấu thầu. Ai sẽ chịu trách nhiệm về những tồn tại, bất cập và dấu hiệu sai phạm tại dự án Bình Minh Garden tại 93 Đức Giang? Liệu những dấu hiệu sai phạm này có xuất phát từ các “nhóm lợi ích” hay không? Ngoài trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước thì trách nhiệm của Chủ đầu tư như thế nào khi triển khai thực hiện một quyết định hành chính có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật mà không báo cáo, làm rõ với cơ quan có thẩm quyền? Những câu hỏi này rất mong được các cấp chính quyền thành phố Hà Nội và chủ đầu tư phản hồi, làm rõ.

Bên cạnh đó, liên quan đến nguy cơ thất thoát tài sản công trong quá trình cổ phần hóa và thoái vốn của Công ty Cổ phần Hóa Chất tại cơ sở nhà đất số 93 phố Đức Giang, Tạp chí Tri thức Xanh đã có Văn bản số 846/2021/TTX-BPL ngày 26/08/2021 gửi Phó Thủ tướng Chính phủ để làm rõ một số dấu hiệu sai phạm của SCIC và Công ty cổ phần Chứng khoán Đại Dương trong quá trình thoái vốn nhà nước tại Công ty Cổ phần Hóa Chất. Ngày 10/9/2021, Văn phòng Chính phủ đã có Văn bản số 6341/VPCP-V.I gửi Ủy ban Quản lý vốn Nhà nước tại Doanh nghiệp xem xét, xử lý phản ánh, kiến nghị của Tạp chí liên quan đến quá trình thoái vốn Nhà nước tại Công ty cổ phần Hóa chất và báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả trong tháng 12 năm 2021. Ngày 27/9/2021, SCIC đã có Văn bản số 1903/ĐTKDV-ĐT4 phản hồi về nội dung này. Tuy nhiên ngay cả khi báo cáo Thủ tướng, SCIC cũng không thể giải thích được tại sao tổ chức này lại sử dụng bản tư vấn xác định giá khởi điểm của một tổ chức không có chức năng thẩm định giá. Nội dung này Tri thức Xanh sẽ tiếp tục phân tích cụ thể trong các kỳ tiếp theo.

                              Phúc Nguyên và Nhóm PVĐT/ Tri thức Xanh số 79-21