Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và phát triển trong đời sống. Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài để phát triển bền vững đất nước.

 Tuy nhiên, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng nhanh chóng, quá trình thực hiện chính sách pháp luật về đất đai, nhất là quy trình chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Tọa lạc ở vị trí “kim cương” giữa lòng thủ đô ngàn năm văn hiến, Dự án Tổ hợp công trình nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và công cộng tại khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm do Liên danh Công ty cổ phần bất động sản Vimedimex- Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bạch Đằng TMC (VIMEDIMEX -TMC) làm chủ đầu tư đã và đang gây ra những bất cập về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Theo tài liệu Tri thức Xanh thu thập được, Dự án Tổ hợp công trình nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và công cộng tại khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm được UBND TP Hà Nội ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2010, chủ đầu tư là Công ty CP đầu tư xây dựng và lắp máy TMC (nay là Công ty CP Bạch Đằng TMC), theo hình thức thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các ô đất G3-CC1, G2-CT1, G2-BT1, G5-BT2, G8-BT3. Tổng diện tích đất thực hiện Dự án là 49.667,1 m2, bao gồm: 41.667,2 m2 đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng và 7.999,9m2 đất do UBND phường Xuân Đỉnh quản lý.

Dự án này là một tiểu dự án nằm trong tổng thể dự án hơn 500ha được thiết kế đồng bộ, hiện đại có đầy đủ các dịch vụ thương mại, thể thao, vui chơi giải trí, có trụ sở các cơ quan ban ngành trung ương, trường học và công viên cây xanh đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt chi tiết và Quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết.

Đến năm 2016, dự án được phê duyệt điều chỉnh cục bộ qui hoạch chi tiết 1/500, đồng thời chấp thuận chủ trương cho VIMEDIMEX -TMC liên danh triển khai dự án trên.

Ngày 24/5/2018, UBND thành phố Hà Nội tiếp tục có Quyết định số 2562/QĐ-UBND quyết định chủ trương đầu tư cho liên danh VIMEDIMEX -TMC, với quy mô diện tích khoảng 67.763,48 m2 (bao gồm 49.667,1 m2 đất xây dựng công trình và 18.096,38 m2 đất xây dựng đường giao thông theo quy hoạch). Tiếp đó, ngày 10/06/2020, UBND thành phố Hà Nội có Quyết định số 2391/QĐ-UBND về việc cho phép liên danh VIMEDIMEX -TMC chuyển mục đích sử dụng đất 52.397,9 m2 đất và giao 9.191,6 m2 đất (là đất nông nghiệp chưa giao nằm rải rác và đất mương, đường nội đồng nằm xen kẹt) tại phường Xuân Đỉnh, quận bắc Từ Liêm cho liên danh công ty nêu trên.

Qua phân tích và đánh giá sơ bộ, quá trình tổ chức thực hiện Dự án Tổ hợp công trình nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và công cộng đang tồn tại nhiều bất cập về quy hoạch, đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản, đấu thầu, nhà ở. Cụ thể:

Thứ nhất, Điều  58 Luật đất đai 2003 về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong trường hợp “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”. Việc giao đất cho Liên danh VIMEDIMEX -TMC được thực hiện theo hình thức nào, đấu thầu hay đấu giá quyền sử dụng đất? Nếu được tổ chức theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì phương án đấu giá QSDĐ được triển khai như thế nào? Đã có Quyết định đấu giá QSDĐ, Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá đối với Liên danh công ty trên hay chưa?

Thứ hai, Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định về Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”. Lý do Dự án bị chậm triển là gì? Có thuộc trường hợp bất khả kháng không? Tại sao một dự án sử dụng hàng chục ngàn mét vuông đất công, tọa lạc ở vị trí vàng của thủ đô chậm triển khai hơn 10 năm mà các sở, ban, ngành, cơ quan chuyên môn vẫn “im lặng” trước sự lãng phí đất đai này?

Thứ ba, Điều 20 Luật bảo vệ môi trường 2014 quy định: Chủ dự án phải lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường trong các trường hợp Không triển khai dự án trong thời gian 24 tháng kể từ thời điểm quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Vậy, sau hơn 10 năm chậm triển khai Dự án, Chủ đầu tư đã lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường hay chưa? Có ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực phường Xuân Đỉnh về Báo cáo đánh giá tác động môi trường hay không?

Thứ tư, Theo quy định tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014, Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức (1) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;(3)Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Điều 1 Luật Đấu thầu 2013 tiếp tục khẳng định: Phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu bao gồm Dự án đầu tư có sử dụng đất; Khoản 1, Điều 1, Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định, dự án đầu tư có sử dụng đất cần tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm: “...Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại và dịch vụ;...”

Tại thời điểm được giao làm chủ đầu tư, VIMEDIMEX -TMC chưa có quyền sở hữu đất ở hợp pháp trên khu đất thực hiện Dự án. Vậy, tại sao UBND thành phố Hà Nội vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất ở cho Công ty thực hiện Dự án? Nếu không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, thì giá trị M3 – giá trị cạnh tranh để nộp ngân sách nhà nước khi nhà nước giao đất ở được tính trên cơ sở nào? Liệu Hội đồng tư vấn xác định giá đất của thành phố Hà Nội có đủ thẩm quyền để quyết định giá trị nộp tiền sử dụng đất tại khu đất vàng này hay không?

Việc phát triển dự án phải xuất phát từ quy hoạch, lấy tinh thần thượng tôn pháp luật làm trọng, không để “xuất hiện những quan hệ không lành mạnh giữa các doanh nghiệp của tư nhân và cơ quan quản lý nhà nước, can thiệp vào quá trình xây dựng, thực thi chính sách để có đặc quyền, đặc lợi, hình thành “lợi ích nhóm”, gây hậu quả xấu về kinh tế - xã hội, làm suy giảm lòng tin của nhân dân” như Nghị Quyết số 10/NQ-TW ngày 3/6/2017 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ năm khóa XII đã chỉ ra. Trong khuôn khổ chuyên đề “Vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền địa phương trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đất đai, môi trường”, Tri thức Xanh sẽ tiếp tục làm rõ vấn đề này trong các kỳ tiếp theo.

Nhóm phóng viên.

Theo Tri thức Xanh Số 70-21