Phát triển đô thị là một trong những chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước, đảm bảo quyền có nơi ở hợp pháp của người dân theo quy định tại Điều 22, Điều 32 và Điều 59 của Hiến pháp 2013. Bên cạnh đó, nguồn lựa tài chính thu được từ đất đai còn có ý nghĩa to lớn thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội và an ninh quốc phòng của đất nước. 

Tuy nhiên, tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội, các chủ đầu tư, nhóm lợi ích đã lợi dụng chính sách pháp luật của Nhà nước, thậm chí cố ý làm trái quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, đấu thầu, nhà ở, gây thất thoát tài sản Nhà nước nghiêm trọng. Tọa lạc ở vị trí “kim cương” giữa lòng thủ đô ngàn năm văn hiến, Dự án Tổ hợp công trình nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và công cộng tại khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm do Liên danh Công ty cổ phần bất động sản Vimedimex- Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bạch Đằng TMC (VIMEDIMEX -TMC) làm chủ đầu tư đã và đang gây ra những bất cập về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Như Tri thức Xanh đã thông tin tại kỳ trước, Dự án Tổ hợp công trình nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và công cộng tại khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm được UBND TP Hà Nội ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2010, chủ đầu tư là Công ty CP đầu tư xây dựng và lắp máy TMC (nay là Công ty CP Bạch Đằng TMC), theo hình thức thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các ô đất G3-CC1, G2-CT1, G2-BT1, G5-BT2, G8-BT3. Tổng diện tích đất thực hiện Dự án là 49.667,1 m², bao gồm: 41.667,2 m² đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng và 7.999,9m² đất do UBND phường Xuân Đỉnh quản lý.

Đến năm 2016, dự án được phê duyệt điều chỉnh cục bộ qui hoạch chi tiết 1/500, đồng thời chấp thuận chủ trương cho VIMEDIMEX -TMC liên danh triển khai dự án trên.

Ngày 24/5/2018, UBND thành phố Hà Nội tiếp tục có Quyết định số 2562/QĐ-UBND quyết định chủ trương đầu tư cho liên danh VIMEDIMEX -TMC, với quy mô diện tích khoảng 67.763,48m² (bao gồm 49.667,1m² đất xây dựng công trình và 18.096,38m² đất xây dựng đường giao thông theo quy hoạch). Tiếp đó, ngày 10/06/2020, UBND thành phố Hà Nội có Quyết định số 2391/QĐ-UBND về việc cho phép liên danh VIMEDIMEX -TMC chuyển mục đích sử dụng đất 52.397,9m² đất và giao 9.191,6m² đất (là đất nông nghiệp chưa giao nằm rải rác và đất mương, đường nội đồng nằm xen kẹt) tại phường Xuân Đỉnh, quận bắc Từ Liêm cho liên danh công ty nêu trên.

Như đã phân tích ở kỳ trước, quá trình tổ chức thực hiện Dự án Tổ hợp công trình nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và công cộng đang tồn tại nhiều bất cập về quy hoạch, đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản, đấu thầu, nhà ở.

Đấu giá, đấu thầu hay chỉ định chủ đầu tư?

Điều  58 Luật đất đai 2003 về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong trường hợp “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”.

Theo quy định tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014, Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức (1) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;(3) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Điều 1 Luật Đấu thầu 2013 tiếp tục khẳng định: Phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu bao gồm Dự án đầu tư có sử dụng đất; Khoản 1, Điều 1, Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định, dự án đầu tư có sử dụng đất cần tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm: “...Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại và dịch vụ;...”.

Tuy nhiên, tại Quyết định chủ trương đầu tư số 2562/QĐ-UBND ngày 24/5/2018, UBND thành phố Hà Nội lại chỉ định chủ đầu tư mà không tổ chức đấu thầu thực hiện dự án hay đấu giá quyền sử dụng đất. Vậy, Quyết định số 2562/QĐ-UBND có tuân thủ Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 22 Luật Nhà ở 2014, Điều 1 Luật Đấu thầu 2013 nêu trên hay không? Nếu không tổ chức đấu thầu, đấu giá thì giá trị cạnh tranh nộp ngân sách Nhà nước được tính trên cơ sở nào? Ai sẽ chịu trách nhiệm cho số tiền khổng lồ thất thoát khỏi ngân sách Nhà nước?

Có thuộc trường hợp chỉ định chủ đầu tư?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định: Theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Luật Nhà ở. Ngay như Luật Đầu tư 2020 cũng đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 về việc phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở.

Như vậy, trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 và mới đây tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP rất rõ ràng khi quy định về ba trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án gồm: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Tại thời điểm được giao làm chủ đầu tư, VIMEDIMEX -TMC chưa có quyền sở hữu đất ở hợp pháp trên khu đất thực hiện Dự án. Vậy, tại sao UBND thành phố Hà Nội vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất ở cho Công ty thực hiện Dự án? Nếu không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, thì giá trị M3 – giá trị cạnh tranh để nộp ngân sách nhà nước khi nhà nước giao đất ở được tính trên cơ sở nào? Liệu Hội đồng tư vấn xác định giá đất của thành phố Hà Nội có đủ thẩm quyền để quyết định giá trị nộp tiền sử dụng đất tại khu đất vàng này hay không?

Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội cần xử lý kịp thời những bất cập

Qua việc phân tích pháp luật và thực hiện pháp luật tại Dự án JADE OCHIRD cho thấy, Quyết định chủ trương đầu tư số 2562/QĐ-UBND có nhiều dấu hiệu trái quy định của pháp luật, gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước.

Theo Khoản 4 Điều 164 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về giám sát, xử lý văn bản quy phạm pháp luật có dấu hiệu trái pháp luật: “Hội đồng nhân dân bãi bỏ văn bản quy phạm pháp luật của Ủy ban nhân dân cùng cấp, văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân cấp dưới trái với nghị quyết của mình, văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước cấp trên”.

Điều 98 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015 quy định về quyền của đại biểu Hội đồng nhân dân khi phát hiện hành vi vi phạm pháp luật: “Khi phát hiện có hành vi vi phạm pháp luật, gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, đại biểu Hội đồng nhân dân có quyền yêu cầu cơ quan, tổ chức hữu quan thi hành những biện pháp cần thiết để kịp thời chấm dứt hành vi vi phạm pháp luật”.

Do đó, Tri thức Xanh sẽ chuyển toàn bộ các nội dung bất cập nêu trên, để các cơ quan có thẩm quyền và UBND thành phố Hà Nội nghiên cứu, xử lý, đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật và nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Việc phát triển dự án phải xuất phát từ quy hoạch, lấy tinh thần thượng tôn pháp luật làm trọng, không để “xuất hiện những quan hệ không lành mạnh giữa các doanh nghiệp của tư nhân và cơ quan quản lý nhà nước, can thiệp vào quá trình xây dựng, thực thi chính sách để có đặc quyền, đặc lợi, hình thành “lợi ích nhóm”, gây hậu quả xấu về kinh tế - xã hội, làm suy giảm lòng tin của nhân dân” như Nghị Quyết số 10/NQ-TW ngày 3/6/2017 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ năm khóa XII đã chỉ ra. Trong khuôn khổ chuyên đề “Vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền địa phương trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đất đai, môi trường”, Tri thức Xanh sẽ tiếp tục làm rõ vấn đề này trong các kỳ tiếp theo.

Phúc Nguyên và Nhóm PVĐT.

Theo Tri thức Xanh Số 72-21