1. Tranh chấp về đất đai trong thừa kế:

Tranh chấp về đất đai trong thừa kế có thể là tranh chấp yêu cầu chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, buộc người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại hoặc xác nhận quyền thừa kế của mình, bác bỏ quyền thừa kế của người khác. Các vụ việc tranh chấp đất đai trong thừa kế phát sinh rất phổ biến và đa dạng. Việc giải quyết tranh chấp đất đai trong thừa kế được thực hiện theo các quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật tố tụng dân sự và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Thứ nhất, về các loại thừa kế:

Tại Chương XXII, Chương XXIII, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các loại thừa kế bao gồm: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật, trong đó:

Về thừa kế theo di chúc:

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết (Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Tại Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định 02 hình thức lập di chúc là di chúc bằng miệng và di chúc bằng văn bản. Để được coi là di chúc hợp pháp phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 (văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự (Điểm c, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013)). 

Về thừa kế theo pháp luật:

Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

+ Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì người để lại di sản phải có giấy tờ chứng minh thuộc quyền sử dụng hợp pháp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. 

+ Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chung của vợ chồng: vợ, chồng có quyền thừa kế tài sản của nhau theo quy định của pháp luật về thừa kế. Khi vợ hoặc chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng (Khoản 1 Điều 66 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014). Vợ, chồng của người chết là người thừa kế theo pháp luật hàng thừa kế thứ nhất (Điểm a khoản 1 Điều 651 BLDS 2015). Thực tế giải quyết tranh chấp loại này thường có 02 trường hợp xảy ra, từ ngày 01/01/2017, Thẩm phán áp dụng Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết: (i) Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, một bên vợ hoặc chồng chết trước và thời hiệu khởi kiện để chia di sản thừa kế của người này đã hết, còn người vợ hoặc chồng chết sau vẫn còn thời hiệu khởi kiện, Tòa án chỉ chia phần di sản của người chết sau còn thời hiệu và công nhận di sản của người chết trước thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai; nếu không có người đang chiếm hữu thì di sản thuộc về Nhà nước; (ii) Một bên vợ hoặc chồng chết trước đến nay đã hết thời hiệu khởi kiện, còn một bên vợ hoặc chồng vẫn đang quản lý toàn bộ quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, Tòa án công nhận di sản thuộc quyền sở hữu của người vợ hoặc chồng đang quản lý.

+ Thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp cho hộ gia đình được Điều 740 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định về điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích; chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai. Còn đối với hộ gia đình Điều 744 quy định nếu trong hộ có thành viên chết, thì các thành viên khác trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng đất do Nhà nước giao cho hộ đó.

+ Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cụ thể về thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp cho hộ gia đình mà dẫn chiếu đến pháp luật về đất đai: Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013).

Thứ hai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai trong thừa kế

Tại Khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Khi tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì sẽ giải quyết như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định sau đây: (i) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai; (ii) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

2. Tranh chấp về đất đai trong ly hôn:

Tranh chấp đất đai khi ly hôn là tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng phát sinh trong quá trình giải quyết ly hôn. Việc giải quyết tranh chấp về đất đai trong ly hôn được căn cứ vào các quy định cụ thể tại Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và gia đình,…

Thứ nhất, tranh chấp về đất đai trong ly hôn

+ Tại Đoạn 2 khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 quy định rõ: Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

+ Khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 cũng nêu rõ: Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung. 

Đối với việc tranh chấp thường xảy ra khi vợ chồng ly hôn hoặc muốn xác định tài sản riêng, hoặc sử dụng quyền định đoạt đất đai, Khoản 1 Điều 62 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 quy định: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó.

Thứ hai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai trong ly hôn

Khoản 2, 3 Điều 62 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 quy định:

“ Việc chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện như sau: a) Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì được chia theo thỏa thuận của hai bên; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại Điều 59 của Luật này.

Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng;

 b) Trong trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn phần quyền sử dụng đất của vợ chồng được tách ra và chia theo quy định tại điểm a khoản này;

c) Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì được chia theo quy định tại Điều 59 của Luật này;

d) Đối với loại đất khác thì được chia theo quy định của pháp luật về đất đai;

Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết theo quy định tại Điều 61 của Luật này.”

+ Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 tại Khoản 1, 2 Điều 28; khoản 2  Điều 29; Điểm a, khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 35; Điểm c khoản 1 Điều 39 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong các trường hợp này là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất tranh chấp.

+ Các trường hợp khởi kiện có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và trong một số trường hợp khác thì  Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà đất tranh chấp (Điều 34; Điều 37, khoản 1 Điều 38 và Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

3. Tranh chấp về đất đai trong chuyển nhượng và tặng cho:

Thứ nhất, tranh chấp về đất đai và các điều kiện chuyển nhượng, tặng cho

- Chuyển nhượng đất đai vì mục đích sinh hoạt và tặng cho là các hoạt động diễn ra thường nhật và cũng là vấn đề thường xảy ra tranh chấp về các giao dịch này. Tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Người sử dụng đất là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

- Về các điều kiện được chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chuyển nhượng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản điểm (i), người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

- Đối với các trường hợp bên kia không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Khoản 1,3,4 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;

2. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa;

3. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”

- Đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó;

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng còn bên chuyển nhượng trả tiền hoặc tài sản giá trị khác cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và pháp luật đất đai. Đây là loại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đền bù nên khi giải quyết tranh chấp cần xác định quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng theo quy định của BLDS, tương tự như hợp đồng mua bán.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai.

- Việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và phải được thực hiện việc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất chuyển nhượng:

“(i) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

(ii) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

(iii) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã” (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013)

Thứ hai, thẩm quyền và quy trình giải quyết tranh chấp về đất đai khi chuyển nhượng và tặng, cho quyền sử dụng đất.

- Về thẩm quyền xét xử theo nơi có bất động sản:

Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết;

Điểm i khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định: Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.

- Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất có nhân tố nước ngoài được Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 xác định cụ thể tại Điều 35, Điều 37:

“Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài;

Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà tranh chấp đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nhưng Tòa án nhân dân cấp tỉnh lấy lên để giải quyết”

- Về hòa giải trước khởi kiện: Nếu không có việc hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã thì các đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện; tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều bắt buộc phải được hòa giải trước khi khởi kiện. Chúng ta đều biết quyền của người sử dụng đất là rất rộng, và các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất rất đa dạng: tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất … Do các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp nên với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… (ví dụ, vì mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự, nhưng thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế lại bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế…). Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai tương tự như Luật Đất đai năm 2003, nhấn mạnh trách nhiệm của Ủy ban nhân dân trong việc lập biên bản hòa giải ghi rõ hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Như vậy, điều kiện hòa giải tiền tố tụng chỉ áp dụng đối với tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất, còn đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Hồng Đức

(Bài viết được tổng hợp từ “Tài liệu hướng dẫn trợ giúp pháp lý các vụ việc về đất đai” thuộc Chương trình “Tăng cường pháp luật và tư pháp tại Việt Nam”)

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số: 77 - 21