Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất của Công ty Van Mỹ Phú và hàng loạt Hợp đồng tín dụng với BIDV Phú Tài

Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy, mức độ an toàn của các giao dịch này đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không cao bởi nếu không được sự đồng ý của Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) thì không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Để có được sự đồng ý từ ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng phải ứng trước ra một số tiền để thực hiện trả các khoản nợ cho Bên chuyển nhượng (chủ sử dụng đất) để Ngân hàng thực hiện giải chấp, làm cơ sở để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng và đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền. Trên thực tế, nhiều ngân hàng hiện nay “dùng thủ thuật” đối với các khoản vay đến hạn có thế chấp bằng quyền sử dụng đất nhưng bên vay không có khả năng trả nợ bằng cách trực tiếp “đi rao bán” các quyền sử dụng đất này với lời mời gọi được vay vốn hỗ trợ từ ngân hàng để thực hiện việc nhận chuyển nhượng, điều kiện là quyền sử dụng đất này lại tiếp tục là tài sản được được sử dụng để thế chấp đảm bảo khoản vay mới của Bên nhận chuyển nhượng. 

Chính vì lẽ đó mà đã có không ít trường hợp Bên nhận chuyển nhượng phải khóc dở, mếu dở vì vừa bị Bên chuyển nhượng “lật kèo”, vừa bị ngân hàng “lôi vào vòng xoáy công nợ”. Trường hợp của Công ty TNHH Vạn Mỹ Phú thực hiện nhận chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất của Công ty TNHH Kim Đại Dương đang được thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là minh chứng cho sự rủi ro đề cập ở trên.

Theo chia sẻ của bà Nguyễn Thị Bích Đào - Giám đốc Công ty TNHH Vạn Mỹ Phú (gọi tắt là Công ty Vạn Mỹ Phú) với phóng viên thì sự việc dẫn đến việc Công ty vướng mắc công nợ với ngân hàng BIDV như sau: “Vào năm 2010, thông qua chồng bà giới thiệu, bà được biết đến ông Trần Lục Lang, lúc này đang là Giám đốc BIDV Chi nhánh Phú Tài, tỉnh Bình Định (gọi tắt là BIDV Phú Tài). Ông Lang có ngỏ ý mời bà mua 02 lô đất có tổng diện tích là 3.693,3 m2 tại thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An (cũ), tỉnh Bình Dương. Hai lô đất này vốn dĩ thuộc quyền sử dụng của Công ty TNHH Kim Đại Dương (gọi tắt là Công ty Kim Đại Dương) và đang được thế chấp vay vốn tại BIDV Phú Tài với số tiền hơn 40 tỷ đồng. Nói về lý do phải rao bán 02 lô đất của Công ty Kim Đại Dương, ông Lang cho bà Đào biết rằng Công ty này đang gặp khó khăn về tài chính, khó có thể đảm bảo được trách nhiệm và nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng, vì thế phải chọn cách xử lý tài sản (bán đi) nhằm tháo gỡ khó khăn cho khách hàng. Với khoản tiền nhận chuyển nhượng nhiều như vậy, bà Đào cũng bày tỏ với ông Trần Lục Lang là mình không đủ khả năng tài chính, tuy nhiên ông Trần Lục Lang cũng hứa hẹn sẽ giúp bà Đào tiếp tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất sau khi hai bên hoàn thiện thủ tục mua bán theo quy định pháp luật”. Chính vì lời mời chào hấp dẫn của vị Giám đốc BIDV Chi nhánh Phú Tài, bà Đào cũng suy tính rằng sẽ mua 02 lô đất đó với sự hỗ trợ của ngân hàng và chủ quan nghĩ rằng hoạt động kinh doanh của bà có thể đảm bảo được khả năng thanh toán theo hợp đồng vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, bà không thể ngờ rằng, từ sự vụ mua bán này, bà đã vướng mắc công nợ lên đến hàng trăm tỷ với Ngân hàng BIDV Chi nhánh Phú Tài mà cho đến hiện nay cũng chưa tìm được cách nào tháo gỡ.

Nói về giao dịch mua bán 02 lô đất nêu trên, bà Đào cho biết: “Do không đủ tiền để mua nên phía BIDV Phú Tài có làm thủ tục cho Công ty Vạn Mỹ Phú vay hơn 38 tỷ đồng, cộng với Công ty có hơn 01 tỷ đồng nộp vào một tài khoản của BIDV nữa. Số tiền này được coi là thanh khoản nợ vay của Công ty Kim Đại Dương mà tài sản thế chấp là 02 lô đất nêu trên”. Bà Đào cũng giải thích: “Có nghĩa là mặc dù Công ty chuyển khoản đến hơn 40 tỷ đồng để thanh khoản cho Công ty Kim Đại Dương, nhưng BIDV Phú Tài vẫn giữ 02 Giấy chứng nhận QSD đất của 02 lô đất này. Sau đó bà đại diện cho Công ty Vạn Mỹ Phú, cùng với đại diện của Công ty Kim Đại Dương cùng ra văn phòng công chứng để hoàn thiện thủ tục mua bán (sang nhượng). Quá trình làm thủ tục này cũng có đầy đủ Giấy chứng nhận QSD đất theo quy định, nhưng ngay khi thủ tục hoàn thiện thì ngân hàng cũng đã giữ luôn 02 Giấy chứng nhận QSD đất đó”. Sự việc sẽ không có gì đáng nói nếu như Công ty Kim Đại Dương sau này đã lật lọng, tuy đã ký Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nhưng lại cố tình chiếm giữ 02 lô đất mà không bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng. Hơn thế, Công ty này còn làm đơn trình bày gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương để báo mất Giấy chứng nhận QSD đất đối với 02 lô đất đã chuyển nhượng, trong khi biết rõ rằng 02 Giấy chứng nhận này đang nằm tại BIDV Phú Tài. Theo đề nghị của Công ty Kim Đại Dương, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp lại 02 Giấy chứng nhận QSD đất đối với 02 lô đất nêu trên và kể từ đó Công ty Kim Đại Dương nghiễm nhiên tổ chức xây dựng trên 02 thửa đất này để kinh doanh, mặc cho Công ty Vạn Mỹ Phú vừa bị truất quyền sử dụng đất, vừa phải è cổ gánh nợ hàng chục tỷ đồng với ngân hàng.

Nói về Ngân hàng BIDV Phú Tài, sau khi thấy Công ty Kim Đại Dương “trở mặt” như vậy, Ngân hàng này cũng làm văn bản gửi đến các cấp có thẩm quyền tỉnh Bình Dương đề nghị hỗ trợ ngân hàng thu hồi khoản nợ vay của Công ty Vạn Mỹ Phú, bởi khi không thể sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng, Công ty Vạn Mỹ Phú cũng mất luôn khả năng thanh toán. Theo chia sẻ từ phía Công ty thì ngân hàng đã nhiều lần gửi văn bản đề nghị Công ty này có phương án để trả nợ vì cả số nợ ban đầu cộng cả chậm nộp quá hạn thì hiện nay số nợ đã lên đến hàng trăm tỷ đồng. Trước sự tình như vậy, Công ty Vạn Mỹ Phú đã rất bức xúc và cho rằng chỉ vì ngân hàng mà Công ty mới biết đến thương vụ giao dịch với một Kim Đại Dương bất tín, vì thế mà nhiều lần Công ty cũng đã gửi đơn kiến nghị đến tỉnh Bình Dương để đề nghị xem xét lại quá trình xin cấp lại Giấy chứng nhận QSD đất đối với 02 lô đất đã chuyển nhượng của Công ty Kim Đại Dương. Còn về phía Công ty Kim Đại Dương, khi trao đổi với phóng viên, cũng cho biết: “Bản thân Công ty Kim Đại Dương cũng không được “sử dụng” gì đến khoản tiền hơn 40 tỷ đó bởi khoản tiền này được chuyển vào một tài khoản do BIDV cung cấp và chỉ sau 02 phút là biến mất”. 

Vậy câu hỏi được đặt ra là phải chăng để tìm cách tránh xảy ra nợ xấu đối với ngân hàng mà BIDV Phú Tài đã nghĩ ra cách chuyển hóa món nợ vay từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác? Bởi không bỗng dưng mà Công ty Vạn Mỹ Phú đến nay phải gánh nợ đến hàng trăm tỷ đồng?

Trao đổi với anh Nguyễn Dương – cán bộ Ngân hàng nhiều năm kinh nghiệm làm về công tác xử lý nợ của một Ngân hàng TMCP cho biết: Để tránh rủi ro khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang bị thế chấp tại Ngân hàng, thông thường Bên nhận chuyển nhượng có thể đề nghị chủ sử dụng đất và Ngân hàng thực hiện các bước sau:

Bước 1: 03 bên gồm: Bên nhận chuyển nhượng, Chủ sử dụng đất và Ngân hàng sẽ lập văn bản về việc xử lý tài sản và thống nhất về nghĩa vụ thanh toán giữa các bên để có căn cứ thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Văn bản được lập cần có đầy đủ xác nhận của 03 bên (chữ ký và con dấu của người đại diện có thẩm quyền).

Bước 2: Sau khi Bên nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho chủ sử dụng đất (theo văn bản thỏa thuận) thì Ngân hàng sẽ thực hiện thu nợ, sau khi hoàn thành việc thu nợ theo quy định Ngân hàng sẽ có văn bản gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Công chứng để xóa đăng ký thế chấp tài sản trên.   

Bước 3: Hoàn thành việc xóa đăng ký thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường cũng như Văn phòng Công chứng thì lúc đó tài sản mới đủ điều kiện để Bên nhận chuyển nhượng và chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Sau khi hoàn thành việc lập Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, Bên nhận chuyển nhượng tiến hành đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định của pháp luật. Trong quá trình nhận hồ sơ đăng ký biến động, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ là đầu mối chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tính các loại thuế mà các bên phải nộp theo quy định. Sau khi các bên hoàn thành nghĩa vụ thuế cũng như hồ sơ không có thắc mắc khiếu kiện gì thì Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và trao trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo giấy hẹn trả kết quả tuân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Chủ sử dụng đất (Công ty Kim Đại Dương), Bên nhận chuyển nhượng (Công ty Vạn Mỹ Phú) và Bên nhận thế chấp (Ngân hàng BIDV Phú Tài) đã thực hiện đúng và đầy đủ theo các quy định của pháp luật hay chưa mà để xảy ra hệ lụy to lớn đến vậy? Chúng tôi sẽ tiếp tục phối hợp với Ngân hàng BIDV cùng các cấp có thẩm quyền làm rõ và thông tin tới bạn đọc trong số ra tiếp theo.

Hiền Anh và Nhóm PVĐT

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số: 14 - 20