Hiện nay không có văn bản pháp luật nào sử dụng từ “mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay”,  đây chỉ là cách gọi của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ viết tay mà chưa được công chứng, chứng thực. Nếu không công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng, cho tặng không có hiệu lực và không có đủ điều kiện để cấp GCN QSD đất. Nhưng việc sử dụng giấy viết tay trong quá trình chuyển đổi chủ sở hữu tài sản thường sẽ dễ dẫn tới các rủi ro cao do không có ràng buộc chặt chẽ về mặt pháp lý. Cụ thể sự việc của gia đình ông Nguyễn Văn Khôi và bà Trần Thị Chiến xảy ra tại phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh. 

GCN QSD thửa đất số 213 mà gia đình ông Khôi nhận chuyển nhượng

Ngày 15/09/2007 ông Nguyễn Mạnh Cường đã làm thủ tục để bán lại cho ông Nguyễn Toán Hùng tại Gia Lâm thửa đất 213 tờ bản đồ số 18 tại xã Đồng Nguyên, Từ Sơn, Bắc Ninh do ông Cường đứng tên với giá 550 triệu. Giao dịch chuyển nhượng QSD đất của ông Cường và ông Hùng là văn bản viết tay. Sau khi trả đủ tiền  ông Hùng có nhận GCN QSD đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Bà Chiến cho biết: “Thửa đất 213 là mảnh đất hương hỏa của gia đình nhà anh Cường, sau khi không làm ăn được phải chuyển quyền sử dụng cho ông Hùng nên rất áy náy. Với mong muốn có thể giữ được mảnh đất do ông bà để lại cho gia đình nên ông Cường muốn tìm người trong nội tộc để có thể chuộc lại thửa đất 213 đã chuyển nhượng cho ông Hùng. Gia đình ông Cường đã nói chuyện và thuyết phục vợ chồng bà Chiến Khôi vừa là hàng xóm vừa là anh em trong nội tộc đã quyết định bỏ ra số tiền là 700 triệu đồng để mua lại của ông Nguyễn Toán Hùng. Vào ngày 04/01/2008, gia đình bà Chiến đã làm thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất và trả cho ông Hùng 700 triệu đồng dưới sự chứng kiến của gia đình ông Nguyễn Mạnh Cường”. Sau khi viết giấy bán thửa đất và trả đủ tiền, bà Chiến được ông Hùng bàn giao lại GCN QSD đất và ngôi nhà. Bà Chiến có yêu cầu ông Cường sang tên GCN QSD đất thửa 213 cho mình. Ông Cường đã làm đơn báo cáo và đề nghị chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh chị Chiến, Khôi với nội dung như sau: “Gia đình tôi có kinh doanh hoa hồi và quế có vay của ngân hàng NN và PTNT, đến hạn ngân hàng gia đình tôi làm ăn bị thua lỗ chưa có tiền trả, ngân hàng buộc phải phong tỏa nhà và đất của gia đình tôi. Nay nhờ có anh Nguyễn Toán Hùng ở Yên Viên – Gia Lâm – Hà Nội có đứng ra thanh toán với ngân hàng cho tôi, tôi đã đưa tất cả giấy tờ nhà đất cho anh Hùng toàn quyền sở hữu nhà và đất, đã thế chấp với ngân hàng. Cùng thời điểm này anh Hùng đôn đốc thực hiện quản lý nhà và đất mà tôi đã thế chấp ngân hàng. Tôi và bố mẹ tôi đã nói với anh Nguyễn Văn Khôi và chị Trần Thị Chiến là vợ anh Khôi (người trong họ nội tộc) là người làm ăn có tín nhiệm đứng lên vay tiền trả cho anh Hùng cả gốc và lãi cho gia đình tôi”. 

Đơn đề nghị chuyển QSD đất cho gia đình ông Khôi

Vợ chồng ông Khôi, bà Chiến thấy rằng việc chuyển nhượng đất đã có giấy viết tay nên cũng yên tâm, một phần và cũng vì bận công việc nên chưa tiến hành thủ tục làm GCN QSD đất vào thời điểm đó. Hiện tại vợ chồng ông bà đang làm thủ tục để được cấp GCN QSD đất thửa 213. Do chưa tìm hiểu kỹ những quy định của pháp luật về thủ tục cấp GCN QSD đất nên ông bà đang rất lo lắng không biết rằng việc mình đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSD đất đã đủ hay còn thiếu thủ tục nào khác không. Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước đã có những văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc này. Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đề quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong Nghị định có quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn được đề nghị cấp GCN QSD đất bao gồm “1. Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008. 2. Sử dụng đất do chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà có giấy tờ về GCN QSD đất.” 

Theo quy định này thì thửa đất 213 hiện tại đã có GCN QSD đất và thời điểm giao dịch chuyển nhượng QSD đất vào thời điểm năm 2008 phù hợp với những điều mà Nghị định trên quy định. Trong thời gian sở hữu thửa đất 213 gia đình ông Khôi cũng đã hoàn thành nghĩa vụ về đóng thuế đất đối với địa phương. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có hướng dẫn về việc cấp GCN QSD đất. Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ đề nghị cấp GCN QSD đất của hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ sau: Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Bản sao giấy chứng nhận QSD đất; giấy tờ gắn liền với tài sản trên đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…). 

Thửa đất 213 tờ bản đồ số 18 đã có hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất có xác nhận của UBND phường Đồng Nguyên vào ngày 05/01/2008. Sự việc này cần được các cơ quan chức năng có thẩm quyền hướng dẫn cho gia đình ông Khôi để đảm bảo hợp tình hợp lý và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông Khôi.

Trung Tâm – Tiến Đạt

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số 22 - 20