Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, nếu không được thực hiện trong một môi trường lành mạnh, tôn trọng lẫn nhau thì sẽ rất dễ nảy sinh những mâu thuẫn, tranh chấp và gây nhiều hệ lụy đáng tiếc. Ví như hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh bất động sản cho phép và triển khai kể từ năm 2006 đến nay đã hơn 10 năm, nhưng thực tế cho thấy, thời gian qua đã bùng nổ nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mà nguyên nhân chủ yếu là do tiến độ dự án chậm chạp hoặc pháp lý xung quanh việc mua bán nhà hình thành trong tương lai. Bên cạnh lợi ích của việc cho phép chủ đầu tư huy động vốn sớm thì cũng không ít trường hợp người mua bị chủ đầu tư “lật kèo” dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Rủi ro bán nhà trên giấy. Ai chịu trách nhiệm?

Ngày 17/10/2019, tại Tòa án nhân dân (TAND) quận Hà Đông, thành phố Hà Nội diễn ra phiên xét xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số 49/2018/TLST-DS ngày 19/06/2018, về việc “Tranh chấp thỏa thuận đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 12QĐXX-ST ngày 17/04/2019, giữa các đương sự bao gồm: Nguyên đơn là ông Phạm Trung Dũng (người mua căn hộ) và Bị đơn là Công ty TNHH Capitaland - Hoàng Thành (gọi tắt là CHCL). Theo Bản án số 38/2019/DS-ST (chưa có hiệu lực pháp luật), TAND quận Hà Đông ghi nhận sự tự nguyện của Công ty CHCL, giữ lại 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) của ông Dũng và trả lại ông Dũng số tiền 3.662.922.651 đồng (Ba tỉ, sáu trăm sáu mươi hai triệu, chin trăm hai mươi hai nghìn, sáu trăm năm mươi mốt đồng), là tiền đặt cọc mà ông Dũng đã nộp cho Công ty CHCL; Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dũng đối với Công ty CHCL; ông Dũng phải nộp án phí dân sự sơ thẩm đối với phần không được Tòa chấp nhận.

Tòa án nhân dân quận Hà Đông bị cho rằng thiếu “công tâm” (?!)

Ngay sau khi kết thúc phiên xét xử, ông Dũng đã bày tỏ quan điểm bức xúc của mình với các cơ quan báo chí về Bản án thiếu khách quan của TAND quận Hà Đông. Chính vì vậy, chỉ 03 ngày sau, ông Dũng đã gửi Đơn kháng cáo của mình lên TAND thành phố Hà Nội đề đề nghị cơ quan này xem xét lại vụ án một cách toàn diện, khách quan, đúng pháp luật và đề nghị tuyên hủy toàn bộ Bản án sơ nêu trên của TAND quận Hà Đông. Ngày 15/01/2020, TAND thành phố Hà Nội đã ra Thông báo số 70/2020/TBTL-TA về việc Thụ lý vụ án để xét xử phúc thẩm. Theo đó, TAND thành phố Hà Nội đã thụ lý vụ án dân sự Phúc thẩm số 28/2020/TLPT-DS đối với vụ án nêu trên.

Nói về những luận điểm của TAND quận Hà Đông được ghi nhận trong Bản án số 38/2019/DS-ST ngày 17/10/2019. Một chuyên gia nghiên cứu pháp lý đã đưa ra một số nhận xét như sau: “Trong kinh doanh, người ta hay đặt ra phương châm “Vui lòng khách đến, vừa lòng khách đi”, hay “khách hàng là thượng đế”. Trong khi đó, nếu nhìn vào sự việc tranh chấp thỏa thuận đặt cọc này thì có thể thấy rõ việc khách hàng mặc dù đã bỏ ra một số tiền rất lớn để mua bất động sản nhưng chính họ lại bị phụ thuộc bởi những vấn đề do Nhà đầu tư đưa ra và áp dụng. Điều này khiến cho khách hàng bị o bế, không có “cửa” để lựa chọn và phải chấp nhận đồng ý với Nhà đầu tư nếu không muốn mất tiền. Cũng chính vì lẽ đó mà khách hàng buộc phải tìm đến cán cân công lý là Tòa án với niềm tin Tòa án sẽ công minh xét xử nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên một cách hợp tình và hợp lý. Về bản án số 38 của TAND quận Hà Đông, chuyên gia này cũng cho rằng việc Tòa án bác bỏ yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn và ghi nhận sự trả lại tiền đặt cọc cho Bị đơn trong đó có giữ lại khoản tiền 600 triệu đồng là không hợp lý. Bởi các lẽ sau: Thứ nhất: Xét theo phần tự khai của Nguyên đơn, ông Dũng cho rằng mình đã nộp đầy đủ các lần đặt cọc tiền theo yêu cầu của Bị đơn là Công ty CHCL. Trong số những lần nộp tiền đặt cọc, ông Dũng có đề cập đến việc được ký Hợp đồng mua bán nhà, nhưng Công ty CHCL lại yêu cầu ông nộp toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến thỏa thuận đặt cọc để làm cơ sơ ký Hợp đồng mua bán; hơn thế, ông Dũng không được phép có ý kiến hay thỏa thuận điều chỉnh nội dung các điều khoản trong Hợp đồng mua bán do Công ty CHCL soạn sẵn. Như vậy là ông ấy cho rằng sẽ bất lợi cho bản thân và quyền lợi khi mà bị áp đặt theo Nhà đầu tư. Trong khi đó tại mục 2, Điều 13 của Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc số CHCL/0506 ký ngày 21/01/2010 có ghi rõ: “Bất cứ tranh chấp nào phát sinh từ hoặc liên quan đến Thỏa thuận đặt cọc này sẽ được giải quyết một cách thiện chí bằng con đường thương lượng hòa giải giữa các bên. Nếu tranh chấp không được giải quyết trong vòng 60 ngày kể từ ngày một bên gửi thông báo bằng văn bản cho bên kia về việc phát sinh tranh chấp, mỗi bên có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền của Việt Nam giải quyết tranh chấp này”. Vậy mà khi phát sinh tranh chấp, ông Dũng không thể thỏa hiệp, không thể thương lượng. Sự việc kéo dài không thỏa hiệp đến 04 năm thì Nguyên đơn mới buộc phải gửi đơn ra Tòa án, trong khi đó, Tòa án cũng lại bác đơn, bản thân Bị đơn cũng yêu cầu Tòa án bác đơn của Nguyên đơn. Nếu không có cấp có thẩm quyền giải quyết thì liệu sự việc sẽ bao giờ mới chấm dứt? Thứ hai là việc Công ty HCHL đưa ra lý do vì ông Dũng không tuân thủ lịch thanh toán theo Phụ lục 2 của Thỏa thuận đặt cọc dẫn đến việc Bị đơn phải đơn phương chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc. Vậy thì bản thân Bị đơn đã tuân thủ các điều khoản ghi trong Thỏa thuận này hay chưa? Cụ thể như tại mục 1, Điều 3 của Thỏa thuận đặt cọc có ghi: “Việc mua bán căn hộ sẽ được thực hiện theo các điều khoản và điều kiện của Thỏa thuận mua bán sẽ được ký kết giữa CHCL với tư cách là bên bán và bên mua theo mẫu quy định tại Phụ lục 3”. Trong khi đó, phần Phụ lục 3, thuộc trang 27 của Thỏa thuận đặt cọc là một trang giấy trắng và không có thông tin bất kỳ nào cả (chi tiết này cần được Tòa làm rõ). Và nếu như Phụ lục 3 này được hình thành sau khi Hợp đồng mua bán thì có phải quyền lợi của khách hàng sẽ hoàn toàn bị phụ thuộc vào Bị đơn hay không? Như vậy thì việc mua bán này có khách quan hay chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn của Nguyên đơn đối với khách hàng? Trong phần trình bày của Bị đơn tại phiên xét xử sơ thẩm, Bị đơn cho rằng việc ký kết Thỏa thuận đặt cọc nhằm mục đích hướng tới việc ký kết Hợp đồng mua bán. Tuy nhiên trong Thỏa thuận đặt cọc không hề nhắc đến việc khi ký Hợp đồng mua bán thì phải nộp trả toàn bộ bản gốc của Thỏa thuận đặt cọc khiến khách hàng lo sợ quyền lợi của mình không được đảm bảo. Vậy căn cứ vào đâu để có thể quy kết việc khách hàng không hợp tác với Nguyên đơn? Về số tiền lãi quá hạn còn thiếu tại các đợt thanh toán thứ 4,5,7 và 8 cho đến nay mà Nguyên đơn cho rằng Bị đơn nhiều lần vi phạm nghĩa vụ chuyển đầy đủ các khoản tiền quá hạn còn thiếu. Nếu xét về tổng thế, cả quá trình thanh toán gồm 8 đợt do Nguyên đơn yêu câu, Bị đơn đã đáp ứng đầy đủ, các khoản nợ lại chỉ là tiền chậm nộp theo thỏa thuận tại Điều 6.3 Thỏa thuận đặt cọc. Những khoản tiền nhỏ nhất là 400.000 đồng (Bốn trăm nghìn đồng) và lớn nhất cũng chỉ hơn 02 triệu đồng, trong khi số tiền đã nộp lên đến 69,1% giá trị căn hộ (tương đương với 4.262.922.651 đồng, số liệu do Bị đơn trình bày tại Tòa). Như vậy không thể cho rằng vì một khoản rất nhỏ tiền chậm nộp này để quy kết về ý thức, trách nhiệm của Bị đơn đối với Thỏa thuận đặt cọc nêu trên. Trên thực tế, Bị đơn còn đang cho rằng số tiền mình nộp đã nhiều mà các thỏa thuận và mong muốn của mình không được Nguyên đơn xem xét và đáp ứng thì việc sẽ tạm dừng việc nộp tiền lại cho đến khi sự việc đạt đến thỏa thuận chung, và Bị đơn luôn ý thức được việc nếu không chấp hành các thỏa thuận đã ký thì có thể gây thiệt hại đến quyền lợi của mình.

Về Lịch thanh toán được ghi trong Phụ lục 2, trang 26 của Thỏa thuận đặt cọc. Mục 9 có ghi “Đợt thanh toán cuối cùng: 30% giá mua căn hộ trong vòng 14 ngày kể từ ngày CHCL gửi Thông báo Bàn giao căn hộ cho bên mua” (Ngày bàn giao căn hộ là 31/12/2014). Vậy thì Công ty CHCL đã gửi Thông báo bàn giao căn hộ cho bên mua chưa khi bên mua đã nộp số tiền đặt cọc lên đến 69,1% giá trị hợp đồng? Ông Dũng thì cho rằng: ông không nhận được bất kỳ bản Thông báo bàn giao căn hộ nào cả. Thậm chí một số văn bản được Công ty CHCL gửi đến mà ông không được biết còn có dấu hiệu ngụy tạo tài liệu và được xác minh và kết luận bởi Viện khoa học hình sự - Bộ công an.

Chủ đầu tư là người thiếu thiện chí trong việc giải quyết tranh chấp phát sinh?

Theo ông Dũng - người mua căn hộ Mullberry Land thì sau khi hai bên ký Thỏa thuận đặt cọc liên quan đến việc mua bán căn hộ. Đối với những phát sinh nêu trên, ông Dũng chưa một lần được gặp chính người đã ký kết Thỏa thuận đặt cọc với mình. Mỗi khi có những vấn đề cần đề cập, làm rõ và thống nhất, ông Dũng thường tìm đến văn phòng làm việc của Công ty CHCL, tuy nhiên luôn chỉ được tiếp xúc với nhân viên, những người chỉ có nhiệm vụ lắng nghe chứ không có thẩm quyền giải quyết. Chính vì thế những vấn đề bất cập liên quan đến Thỏa thuận đặt cọc giữa ông và Công ty CHCL không bao giờ được giải quyết, bởi sau những lần tiếp xúc với nhân viên Công ty này thì ông thường không nhận được bất cứ sự phản hồi nào cả. Ông Dũng còn cho biết: “Ngay khi phiên xét xử sơ thẩm diễn ra, người ký kết Thỏa thuận đặt cọc với tôi cũng lại ủy quyền cho người khác tham dự phiên Tòa. Như vậy có phải là họ đang cố tình thiếu trách nhiệm với tôi và bản Thỏa thuận đặt cọc do chính họ đã ký hay không?"

Trao đổi với bà Nguyễn Thị Thu Hồng - Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa xét xử phúc thẩm vụ án dân sự nêu trên, được biết hiện tại phiên xử tạm hoãn vì phía Công ty CHCL chủ động xin hoãn xét xử, đồng thời từ chối đưa ra quan điểm khi phiên xét xử chưa chính thức bắt đầu. Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật thông tin trong số ra tiếp theo.

  Hiền Anh