Căn hộ khách sạn hay còn gọi là căn hộ Condotel đang là sản phẩm hấp dẫn trên thị trường bất động sản. Có thể hiểu một cách đơn giản căn hộ khách sạn (Condotel) là bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Loại hình này chỉ mới xuất hiện trên thị trường chưa lâu và phát triển mạnh trong các năm trở lại đây. Các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (dự án condotel) tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Sầm Sơn, Vũng Tàu... Thống kê cho thấy, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Đặc biệt tại Đà Nẵng theo đà phát triển của condotel thì chỉ trong 6 tháng đầu năm 2017, địa phương này có tổng nguồn cung Condotel lên đến hơn 6.700 căn. Đến quý III/2020, theo số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã nghi nhận cả nước có hơn 4.000 sản phẩm Condotel mới được chào bán ra thị trường. Và tính tổng thì cả nước đã có khoảng 83.000 Condotel, hơn 28.000 biệt thự du lịch, hơn 12.600 phòng khách sạn, hơn 15.600 căn shophouse… tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP.HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh… Ngoài ra có khoảng 16.523 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, trái ngược với sự phát triển rầm rộ của của dự án Condotel tại nhiều tỉnh thành trên cả nước thì hiện nay cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất) cho Condotel vẫn chưa có. Bản chất của Condotel hầu hết là những dự án kinh doanh du lịch, khách sạn... được Nhà nước cho thuê đất có thời hạn nhưng khi xây dựng thì chủ đầu tư đã rao bán theo kiểu mua bán đứt đoạn như một căn hộ chung cư. Các hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp. Trong khi đó, nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, tỷ lệ căn hộ Condotel chiếm quá nửa. Có thể thấy bản chất của câu chuyện mua bán, chuyển nhượng những căn hộ Condotel là việc nhà đầu tư đã tạo ra căn hộ ở trong dự án thương mại nhưng lại không hình thành đơn vị ở như những khu chung cư. Mặc dù, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có hướng dẫn xác định đất xây dựng Condotel, Officetel, biệt thự biển là đất thương mại, dịch vụ. Các căn này có đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Tuy nhiên, lại chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Condotel, Officetel, biệt thự du lịch sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng căn hộ. Vì nếu cấp cho từng người mua trong dự án thì sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh... Điều này dẫn đến nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự. Chính vì những bất cập này mà ngày trong Thông báo Kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú) trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. 

Tuy nhiên trong lúc các quy định pháp luật vẫn chưa cụ thể thì một số dự án Condotel vẫn ngang nhiên lách luật rao bán, chuyển nhượng các căn hộ du lịch nhằm mục đích để ở. Tiêu biểu như tại Dự án TNR The Nosta tại 90 đường Láng, Đống Đa, Hà Nội do Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao làm chủ đầu tư và được phát triển bởi Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam. Theo tìm hiểu của phóng viên, Dự án này được UBND thành phố Hà Nội quyết định chủ trương đầu tư với mục đích tạo quỹ văn phòng, căn hộ du lịch và dịch vụ thương mại theo Quyết định số 5127/QĐ/UBND ngày 25/9/2018. Theo đó, Dự án có diện tích khu đất nghiên cứu là 3.439m2, diện tích đất lập dự án khoảng 3.361m2 trong đó diện tích tầng hầm khoảng 2.974m2, diện tích xây dựng khối đế khoảng 1.511m2 . Dự án gồm 27 tầng và 01 tum thang và 04 tầng hầm với 480 căn hộ khách sạn có tổng vốn đầu tư là 796 tỷ đồng. Cũng theo Quyết định này, tiến độ thực hiện dự án từ năm 2018 – 2020 và thời gian hoạt động của Dự án là 50 năm kể từ ngày được cấp có thẩm quyền Quyết định chủ trương đầu tư (tức là ngày 25/9/2018). Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, Dự án mới chỉ đang triển khai thi công phần ngầm, như vậy Dự án đã không đảm bảo thực hiện theo đúng tiến độ được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định chủ trương đầu tư số 5127/QĐ/UBND. Mặt khác, mỗi khách hàng khi đến tìm hiểu về Dự án này, chúng tôi đều được nhân viên tư vấn tại đây ngỏ lời về việc mặc dù chỉ là căn hộ khách sạn nhưng khách mua vẫn có thể sử dụng để ở. Thậm chí sau 50 năm, tòa nhà vẫn có thể được Chủ dự án hỗ trợ gia hạn thời gian sử dụng tối đa có thể lên tổng là 90 năm.

Đáng lưu ý hơn về trách nhiệm của Nhà đầu tư tại Dự án này. Khi chỉ ngay tại Quyết định số 5127/QĐ/UBND trách nhiệm của Nhà đầu tư cũng được nêu rõ: “Thực hiện đầu tư dự án theo đúng mục tiêu và quy mô đầu tư được phê duyệt. Nghiêm cấm bán, chuyển nhượng các căn hộ du lịch nhằm mục đích để ở dưới mọi hình thức...”. Cùng với đó, tại Văn bản số 2132/QHKT-TMB-PAKT(KHTH) ngày 16/4/2018 của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội về việc chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc đã yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện trong quá trình triển khai tiếp theo cần lưu ý: “Đối với chức năng khách sạn căn hộ (Theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 9506:2012) trước mắt cần phù hợp với các văn bản quy định và hướng dẫn, đảm bảo nguyên tắc: Không gian độc lập, chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn (không để bán) và không hình thành đơn vị ở, sử dụng các tiện ích riêng, đảm bảo nguyên tắc quản lý vận hành sau đầu tư đúng quy định. Sau này phải đảm bảo theo các quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố”. Như vậy, Dự án TNR The Nosta thực chất là dự án căn hộ du lịch và dịch vụ thương mại và nghiêm cấm chuyển nhượng dưới mọi hình thức nhằm mục đích để ở vậy tại sao việc rao bán, chuyển nhượng cho khách hàng với mục đích để ở tại Dự án này vẫn diễn ra rầm rộ? Ai sẽ chịu trách nhiệm cho những rủi ro mà khách hàng phải chịu khi mua phải những căn hộ tại đây? 

Ngoài ra để giúp khách hàng tin tưởng và có thời gian chuẩn bị để chuyển đến căn hộ mới thì bà Vũ Thu Trang - Trưởng Ban Đầu tư TNR Holdings Việt Nam cũng đã ký văn bản ban hành chính sách dành cho khách hàng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ dự án TNR The Nosta. Theo đó, thời gian hiệu lực chính sách từ ngày 21/12/2020 đến ngày 25/12/2020; đối tượng áp dụng dành cho khách hàng nhận chuyển quyền sử dụng căn hộ tại Dự án TNR The Nosta; phạm vi áp dụng là các căn hộ theo tại Dự án TNR The Nosta theo Bảng hàng trong thời gian hiệu lực của chính sách. Theo chính sách này, khách hàng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ Dự án TNR The Nosta sẽ phải đặt cọc với số tiền tối thiểu 50 triệu đồng và bổ sung đủ 100 triệu đồng trong thời gian 24h kể từ thời điểm đặt cọc. Sau 7 ngày kể từ ngày đặt cọc (bao gồm T7,CN & ngày lễ), khách hàng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ phải thanh toán đợt 1 (20%) giá trị căn hộ; khách hàng sẽ thanh toán đợt 2 (10%) khi hoàn thành thi công cọc đại trà dự kiến vào 17/6/2021... Theo chính sách tiến độ thanh toán sẽ được chia thành 5 đợt, đợt cuối cùng là bàn giao căn hộ khách hàng sẽ phải thanh toán 50% còn lại. Như vậy, liệu các văn bản mang tinh như “pháp lý” của Dự án có được TNR Holdings Việt Nam coi trọng? hay đây thực sự là việc bất chấp các quy định của pháp luật, coi thường pháp luật nhằm huy động vốn một cách trái phép? Ai sẽ là người đứng ra chịu trách nhiệm từ những việc làm sai phạm này của TNR Holdings Việt Nam? Chúng tôi sẽ tiếp tục phân tích cụ thể những dấu hiệu sai phạm và bất cập tại Dự án này, đồng thời kiến nghị cụ thể với cấp có thẩm quyền, làm rõ lộ trình pháp lý để xử lý những sai phạm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý, góp phần khẳng định sự nghiêm minh của pháp luật.

Lê Dũng và nhóm PVĐT

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số 46 - 21