Sở này cho biết: “Đến nay Sở Tài nguyên và Môi trường không tiếp nhận hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng Dự án đầu tư từ Công ty Vĩnh Thái sang Công ty Thái An liên quan đến Gói 1 và 15.000 m2 Gói 2 Khu đô thị Mỹ Gia”. Vậy nếu không có hồ sơ về chuyển nhượng Dự án thì tại sao lại có chuyện được phép bán bất động sản tại khu đất đang thi công thực hiện Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Mỹ Gia? Được biết, không chỉ có Công ty Thái An bán ra những căn hộ thuộc dạng bất động sản hình thành trong tương lai, mà còn có rất nhiều các công ty khác như Thái Xuân, Vĩnh Thái, Thái Hưng, An Khánh… cũng thi nhau bán sản phẩm, thu lời hàng nghìn tỷ đồng. Liệu rằng những công ty này đã được phép nhận chuyển nhượng Dự án đầu tư hay chưa?

Để phối hợp trả lời Tòa án nhân dân (TAND) thành phố Hồ Chí Minh các vấn đề liên quan đến Gói 1 và 15.000 m2 Gói 2 Khu đô thị Mỹ Gia, thành phố Nha Trang, tại Văn bản số 2818/STNMT-CCQLĐĐ.NV mà Sở Tài nguyên và Môi trường gửi Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã nêu rõ: ngoài việc Sở này không tiếp nhận hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng Dự án đầu tư nêu trên thì “Theo hồ sơ đất đai lưu tại Sở Tài nguyên và Môi trường thì Công ty Vĩnh Thái là pháp nhân được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất để thực hiện Dự án Khu đô thị Mỹ Gia. Do đó không có cơ sở để thực hiện việc bàn giao đất từ Công ty Vĩnh Thái sang Công ty Thái An”. Vậy thì cơ sở nào để Công ty Thái An bán ra những sản phẩm là bất động sản hình thành trong tương lai thuộc khu Dự án, dẫn đến hệ lụy là dính vào vụ án hình sự bị đưa ra xét xử như ở thời điểm hiện tại? Đó là chưa kể đến việc Dự án Khu đô thị Mỹ Gia cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hề được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

Đối với Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Mỹ Gia, nay được “biến tướng” thành Dự án Khu đô thị Mỹ Gia thì không chỉ có Công ty Thái An mới thực hiện các giao dịch bán các sản phẩm bất động sản thuộc khu đất dự án này, mà còn khá nhiều Công ty khác cũng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản ở đây trước sự xác nhận đủ điều kiện để thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa. Cụ thể như: Ngày 26/8/2016, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Thái Hưng (gọi tắt là Công ty Thái Hưng) được xác nhận đủ điều kiện bán 188 căn nhà liền kề (VB số 2715/SXD-QLN); ngày 29/8/2016, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển nhà Thái Xuân (gọi tắt là Công ty Thái Xuân) được xác nhận đủ điều kiện bán 185 căn nhà liền kề (VB số 2742/SXD-QLN); Ngày 08/3/2017, Công ty Thái Xuân được xác nhận đủ điều kiện bán 96 căn nhà liền kề hình thành trong tương lai (VB 553/SXD-QLN); ngày 24/3/2017, Công ty Thái Xuân được xác nhận đủ điều kiện bán 91 sản phẩm gồm 36 nhà biệt thự và 55 căn nhà liền kề (VB số 767/SXD-QLN); Ngày 09/3/2017, Công ty Thái Hưng được xác nhận đủ điều kiện bán 420 căn nhà liền kề (VB số 575/SXD-QLN); ngày 07/7/2017, Công ty Vĩnh Thái được xác nhận đủ điều kiện bán 594 căn nhà hình thành trong tương lai (VB số 2423/SXD-QLN); ngày 17/8/2017; Công ty TNHH Đầu tư Nhà An Khánh được xác nhận đủ điều kiện bán 622 căn nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ với ngân hàng do một số lô đất còn đang bị thế chấp tại ngân hàng; Ngày 01/12/2017, Công ty Vĩnh Thái được xác nhận đủ điều kiện bán 403 căn nhà thuộc Gói 2 (VB số 4738/SXD-QLN)… Như vậy, tính sơ sơ trong khoảng thời gian năm 2016 – 2017, Sở Xây dựng đã xác nhận cho hàng nghìn căn nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho các Công ty mà chưa biết rằng các Công ty này đã được phép chuyển nhượng Dự án đầu tư hay chưa? Ngay cả Dự án Khu đô thị Mỹ Gia chỉ có bản Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt, mà không có Giấy chứng nhận đầu tư, nhưng Sở Xây dựng vẫn cho rằng nhà ở hình thành trong tương lai của Dự án này đủ điều kiện được bán, thì phải chăng Sở Xây dựng đang “bẻ cong” các chính sách pháp luật của Nhà nước? UBND tỉnh Khánh Hòa sẽ xử lý ra sao trước thực trạng này?

Khi nào Dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật?

Bàn về vấn đề khi nào đất nền Dự án đủ điều kiện mở bán, một chuyên gia pháp lý đã cho biết: Đất nền hoặc đất nền dự án pháp luật không định nghĩa về tên gọi, tuy nhiên để dễ hiểu và dễ phân biệt với một lô đất thông thường thì mọi người hay gọi là “Dự án đất nền”. Theo đó, để có sản phẩm là đất nền mở bán thì pháp luật quy định bắt buộc Chủ đầu tư phải tạo lập sản phẩm đất nền gắn với việc phát triển nhà ở theo dự án tùy mỗi loại với tên gọi khác nhau được quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể: “2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm: a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc Dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”. Do vậy, để có sản phẩm đất nền, pháp luật không cho phép Chủ đầu tư tự ý tách thửa, phân lô để bán mà không gắn liền với việc triển khai một dự án cụ thể. Muốn phát triển dự án nhằm tạo lập ra sản phẩm đất nền thì pháp luật đều có những quy định và điều kiện chặt chẽ đi kèm, được quy định trong các luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch và Luật kinh doanh bất động sản… đồng thời phải phù hợp với nhu cầu và điều kiện thực tế ở mỗi địa phương.

Để thực hiện một dự án tạo ra được những sản phẩm đất nền, thì Chủ đầu tư phải thực hiện nhiều bước, nhiều công đoạn, từ việc tạo lập quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, nghiệm thu… nên mất rất nhiều thời gian, công sức và nguồn lực tài chính. Tuy nhiên do một số Chủ đầu tư không đủ nguồn lực về tài chính để thực hiện dự án, nên đã phải bán trước sản phẩm đất nền khi chưa đủ điều kiện mở bán nhằm có nguồn tiền để hoàn thiện dự án. Thậm chí có Chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng vẫn bán hoặc bán sản phẩm trong dự án không có thật (Dự án ma) để thu tiền. Việc này dẫn đến hệ lụy và hậu quả khôn lường cho người mua và thị trường bất động sản. Vậy thì “Khi nào một dự án đất nền đủ điều kiện mở bán?”. Theo điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định: a) UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”; Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Điều kiện chuyển nhượng QSD đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô, bán nền bao gồm: a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSD đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải: c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này”

(Còn nữa)
Thu Trung và Nhóm PVĐT

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số: 19 - 20