Cho thấy Chủ đầu tư Dự án này là Công ty Cổ phần phát triển đô thị Vĩnh Thái (Công ty Vĩnh Thái) không chỉ tự ý biến tướng quy mô, mục đích của Dự án, mà còn phân lô bán nền khi chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý thực hiện Dự án Khu đô thị (cụ thể là chưa có Giấy chứng nhận đầu tư và các Quyết định cho Dự án Khu đô thị), mà còn không tuân thủ các quy định về “nghĩa vụ tài chính” khi thực hiện Dự án khiến dư luận hoài nghi về việc Công ty này đang trốn thuế, gây thất thu ngân sách Nhà nước (?)

Từ việc được giao đất dự án đầu tư theo kiểu “bất bình thường”?

Căn cứ theo Quyết định số 3634/QĐ-UB ngày 30/12/2004 về việc Giao đất cho Công ty Đầu tư, Thương mại và Dịch vụ thuộc Tổng Công ty Than Việt Nam để xây dựng công trình Dự án đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái, thành phố Nha Trang (nay đổi tên từ Vĩnh Thái thành Mỹ Gia) giai đoạn I, sẽ thấy có điều rất bất thường đó là: Tại Điều 1 của Quyết định có nội dung: “Giao cho Công ty Đầu tư, Thươn g mại và Dịch vụ thuộc Tổng Công ty Than Việt Nam diện tích 1.851.715 m2 (185,1715 ha) đất để xây dựng công trình Dự án Đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái (giai đoạn I) th eo chỉ định cụ thể: Vị trí khu đất: tại xã Vĩnh Thái và Vĩnh Hiệp, nằm trong khu vực được giới hạn bởi các điểm mốc từ R1 đến R58 - th eo tờ bản đồ trích đo địa chính kh u đất số 267/2004/TDBĐ, tỷ lệ 1/2000 (gồm 04 tờ bản đồ) do Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận ngày 29/12/2004; Phía Bắc giáp ruộng lúa, đất màu, đất trồng cây ăn trái, khu dân cư và mương, đường nội đồng; Phía Nam giáp với đường Phong Châu (cách tim đường 10m); Phía Đông giáp ruộng lúa, sông Quán Trường và mương, đường nội đồng; Phía Tây giáp ruộng lúa, đất màu, khu dân cư và mương, đường nội đồng. Vị trí khu đất dự án là loại đất phi nông nghiệp (gồm đất ở đô thị và đất chuyên dùng)”. Như vậy, có thể hiểu là nguồn gốc đất của Dự án nêu trên đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có phù hợp quy định pháp luật hay không thì lại là vấn đề cần phải xem xét kỹ càng? Mục 1 Điều 58 Luật Đất đai quy định Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau: “Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đíc h sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lê n; b) Nghị quyết của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất trồng rừng phòng hộ, Chiểu theo Luật Đất đai nêu trên, có nghĩa rằng với 185,1715 ha đất Dự án được UBND tỉnh Khánh Hòa giao cho doanh nghiệp thì chắc chắc phải được sự chấp thuận về chủ trương của Thủ tướng Chính phủ. Trao đổi với đại diện phát ngôn Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa được biết: “Dự án Đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương xây dựng bờ kè dọc sông Cái (giai đoạn 2) bằng phương thức sử dụng quỹ đất tạo vốn xây cơ sở hạ tầ ng. Tuy nhiên, sau đó tỉnh Kh ánh Hòa lại có nguồn vốn khác để xây dựng bờ kè dọc sông Cái mà không cần đến sự hỗ trợ từ phía doanh nghiệp thuộc Tổng Công ty Than nữa”. Vậy mà tỉnh Khánh Hòa vẫn sử dụng chủ trương nêu trên của Thủ tướng Chính phủ để làm căn cứ giao hơn 185 ha đất dự án cho doanh nghiệp, tạo tiền đề cho những thương vụ chuyển nhượng BĐS khi chưa đủ điều kiện pháp lý này gây nhiều hệ lụy cho Nhà nước và nhân dân. Chưa kể đến việc, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có đủ các điều kiện như: a) Có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định pháp luật về đầu tư; c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai… (Mục 3 Điều 58 Luật Đất đai). Áp dụng đối với Dự án Đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái, thấy rằng từ khi Công ty Đầu tư, Thương mại và Dịch vụ được UBND tỉnh Khánh Hòa chính thức giao đất dự án tại Quyết định số 3634/QĐ-UB vào năm 2004, tiếp những năm sau đó, Công ty này không thực hiện các thủ tục đầu tư, không ký quỹ theo quy định cho đến năm 2010 thì chuyển nhượng lại toàn bộ Dự án cho Công ty cổ phần phát triển đô thị Vĩnh Thái, mà việc chuyển nhượng này tuy được sự đồng ý của UBND tỉnh Khánh Hòa nhưng chiểu theo các quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế… và các Nghị định hướng dẫn cho thấy nhiều sự bất hợp pháp mà Tri Thức Xanh đã có bài phân tích đăng ở những số ra trước đây.

Đến nghi vấn trốn thuế trong các giao dịch chuyển nhượng BĐS liên quan đến Dự án

Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai quy định: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”. Vậy “nghĩa vụ tài chính” ở đây là những gì? Khoản 01 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ; nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định.

Theo đó: 1) Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai). Tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; 2) Tiền thuê đất: theo Điều 56 và điểm b khoản 01 Điều 99 Luật Đất đai, người sử dụng đất phải trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; 3) Lệ phí trước bạ: theo Điều 5,6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP (hướng dẫn chi tiết bởi Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC) đã được sửa đổi bổ sung bởi khoản 01 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP; 4) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Với những quy định về “nghĩa vụ tài chính” như nêu trên thì Công ty cổ phần phát triển đô thị Vĩnh Thái đã thực hiện được bao nhiêu phần khi được UBND tỉnh Khánh Hòa giao cho 185,1715 ha để thực hiện Dự án Đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái chứ chưa nói đến Dự án “ma” là Dự án Khu đô thị Vĩnh Thái?. Tìm hiểu thông tin về việc này với Sở Tài chính tỉnh thì được biết: “UBND tỉnh Khánh Hòa mới chỉ ban hành Quyết định thu tiền sử dụng đất đối với Dự án Đầu tư, xây dựng hạ tầ ng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái (Quyết định 2141/QĐ-UBND) thông qua trình duyệt của Sở Tài chính”, trong khi đó, tình trạng mua bán, chuyển nhượng BĐS tại khu vực Dự án này lại diễn ra công khai và rầm rộ. Theo điều tra của phóng viên thì đã có những vị trí BĐS được cấp Giấy chứng nhận QSD đất. Điều này liệu UBND tỉnh và các cơ quan chuyên ngành có biết hay không? Xác nhận mới nhất mà Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa cung cấp cho phóng viên về nghĩa vụ tài chính của Dự án Đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái thì ngoài số tiền sử dụng đất đã nộp là 279.427.050.000 đồng vào NSNN ra thì đến năm 2018, Công ty cổ phần phát triển đô thị Vĩnh Thái mới phát sinh lệ phí trước bạ nhà là 15.143.568 đồng. Như vậy thì đã hợp pháp hay chưa?. Điều đáng nói nữa là với hơn 181 ha đất được giao mà lệ phí trước bạ nộp NSNN chỉ có hơn 15 triệu đồng thì có phù hợp quy định pháp luật? Tri thức Xanh sẽ tiếp tục phối hợp với các cấp có thẩm quyền làm rõ và thông tin tới bạn đọc trong những số tiếp theo.

Thu Trung và Nhóm PVĐT 

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số: 15 - 20