Thực hiện chủ trương phát triển không gian xanh và hạ tầng xã hội, thành phố Hà Nội đã có nhiều giải pháp nhằm tăng cường di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở giáo dục đại học, giáo dục nghề nghiệp, cơ quan đơn vị ra khỏi khu vực nội đô. Quỹ đất sau khi di dời được ưu tiên để xây dựng, phát triển các công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị; không làm tăng chất thải cho khu vực nội thành, đảm bảo cân bằng nhu cầu về hạ tầng xã hội, kỹ thuật và môi trường đô thị, không được sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch.

Tuy nhiên, thực tế phổ biến hiện nay ở thành phố Hà Nội, vị trí các cơ sở sản xuất được quy hoạch thành đất ở, khu đô thị. Do đó, các doanh nghiệp sản xuất tìm mọi cách để không thực hiện di dời mà đề nghị cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở. Đây là một trong những nguyên nhân bất cập khiến chính sách di dời cơ sở sản xuất, cơ sở giáo dục đại học, giáo dục, cơ quan đơn vị ra khỏi khu khu vực phát triển đô thị không đạt được hiệu quả như kỳ vọng. Trong số đó, Dự án Lancaster Luminaire tọa lạc tại khu đất vàng số 1152-1154 đường Láng, quận Đống Đa là một ví dụ điển hình.

Như đã thông tin tại kỳ trước, Dự án Lancaster Luminaire sở hữu vị trí đắc địa, là điểm tiếp nối của nhiều tuyến giao thông huyết mạch, với hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội hoàn thiện. Khu đất này có nguồn gốc là đất công, trụ sở của Công ty Giống cây trồng (nay là Công ty Đầu tư và Phát triển Nông nghiệp Hà Nội) và Công ty Giống gia súc Hà Nội. Ngày 21/01/2006, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 489/QĐ-UB cho phép Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà số 6 Hà Nội (HANDICO 6) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 6.046,4m2 đất tại số 1152-1154 đường Láng và cho phép Handico 6 chuyển mục đích sử dụng để xây dựng “Tổ hợp văn phòng cao tầng” (trong đó có bố trí lại diện tích nhà làm việc cho Công ty Giống cây trồng và Công ty Giống gia súc Hà Nội làm văn phòng). Sau đó, HANDICO 6 đã liên doanh với một số tổ chức, cá nhân để thành lập Công ty cổ phần Tân Phú Long với mục đích thực hiện dự án trên. Đến năm 2019, Tập đoàn Trung Thủy chính thức tham gia đầu tư phát triển dự án và bắt đầu thúc đẩy nhiều chính sách điều chỉnh quy mô kiến trúc công trình.

Quá trình điều tra, khảo sát, nghiên cứu quy định pháp luật tại Dự án cho thấy một trong những vấn đề bất cập tại Dự án Lancaster Luminaire là việc phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, quy mô kiến trúc công trình có dấu hiệu tính toán sai lệch quy mô dân số và nhu cầu sử dụng hạ tầng khu vực, cụ thể:

Điều chỉnh tăng số lượng căn hộ và diện tích sàn nhưng không tính toán đủ yêu cầu kiểm soát quy mô dân số.

Dự án Lancaster Luminaire ban đầu được thực hiện với chức năng xây dựng “Tổ hợp văn phòng cao tầng”, trong đó có bố trí lại diện tích nhà làm việc cho Công ty Giống cây trồng và Công ty Giống gia súc Hà Nội làm văn phòng.

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000283 ngày 7/4/2009, Dự án được chuyển đổi thành “Tổ hợp dịch vụ công cộng, nhà ở và văn phòng cho thuê”.

Theo Giấy phép xây dựng số 51/GPXD do Sở Xây dựng Hà Nội cấp ngày 25/4/2011, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (chính) của Dự án gồm: Diện tích khu đất thực hiện Dự án là 6.046,4m²; Diện tích xây dựng là 2.079,37m²; Tổng diện tích sàn (không bao gồm hầm) là 46.329,18m²; số tầng hầm là 03 tầng; số tầng cao là 25 tầng + 02 tầng kỹ thuật + tầng thượng, áp mái. Quy mô dân số được xác định là 288 người, với tổng số 198 căn hộ.

Sau một thời gian dài không triển khai, đến năm 2019, chủ đầu tư tiếp tục xin đề xuất điều chỉnh chức năng và thiết kế để tăng hệ số sử dụng đất và diện tích sử dụng căn hộ. Theo đó, ngày 28/01/2019, UBND Thành phố có Thông báo số 107/TB-UBND thống nhất đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc (tại Công văn số 6861/QHKT-KHTH ngày 08/11/2018) về điều chỉnh chức năng Dự án từ “Tổ hợp dịch vụ công cộng, nhà ở cho thuê và văn phòng cho thuê” sang “Tổ hợp nhà ở để bán, văn phòng cho thuê và căn hộ du lịch” (với tổng số căn hộ du lịch 126 căn và điều chỉnh số lượng căn hộ ở lên thành 126 căn), điều chỉnh tăng tổng diện tích sàn xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm).

Đến năm 2020, Dự án được tiếp tục điều chỉnh thiết kế cơ sở vị trí một số vách tường, lõi kết cấu, không gian và bổ sung thang sắt phục vụ PCCC, các gian lánh nạn trong công trình. Theo biên bản thông báo thẩm định thiết kế cơ sở số 83/HĐXD-QLDA ngày 06/02/2020 của Cục Quản lý hoạt động xây dựng, chủ đầu tư đã điều chỉnh thiết kế để tăng diện tích xây dựng từ  2.079,37m² lên 2.268,69m², thay đổi từ 03 tầng hầm lên 04 tầng hầm + 02 tầng hầm lửng, tăng tổng diện tích sàn xây dựng từ 46.329,18m² lên 61.523,12m², tăng số tầng sử dụng từ 25 tầng lên 27 tầng, tăng tổng số căn hộ ở từ 198 căn lên 252 căn (nhưng lại không tăng quy mô dân số???). Đây là “hiện tượng” hết sức vô lý, đi ngược lại mọi nguyên tắc quy hoạch và logic thông thường?

Thách thức các quy luật thông thường!

Theo Văn bản số 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013 của Bộ Xây dựng gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng trong khi chờ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư được ban hành. Trong văn bản này có hướng dẫn việc xác định số người cho công trình nhà ở chung cư trong khu đô thị và khu vực phát triển đô thị theo đó, trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m² sàn sử dụng của căn hộ/người. Như vậy, nếu căn cứ trên quan điểm này, thì với 45.067,6m² sàn sử dụng căn hộ của Dự án Lancaster Luminaire, tổng quy mô dân số của Dự án này sẽ lên tới 1.802 người, gấp 6,25 lần so với dân số được xác định theo quy hoạch và quy mô kiến trúc công trình được duyệt.

Bên cạnh đó, theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, trong tổng số 2.224.107 hộ dân cư, bình quân mỗi hộ của thành phố Hà Nội có 3,5 người và bằng mức bình quân chung của cả nước. Quy mô hộ bình quân khu vực thành thị là 3,4 người/hộ. Như vậy, chỉ cần tính theo mức bình quân số người mỗi hộ ở khu vực thành thị của Thành phố Hà Nội hiện nay là 3,4 người/hộ, thì quy mô dân số dự án sẽ là 856 người, gấp 3 lần so với quy hoạch và quy mô kiến trúc công trình được duyệt.

Theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 (đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011), khu vực thực hiện Dự án thuộc địa bàn quận Đống Đa, nằm trong khu vực hạn chế phát triển (A7) với tính chất, chức năng là khu vực cải tạo và hạn chế phát triển xây dựng nhà ở cao tầng mới. Kiểm soát chặt chẽ theo hướng sẽ giảm dân số và cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Thực tế hiện nay, quận Đống Đa đã vỡ quy hoạch do không kiểm soát được dân số, và với sự xuất hiện của Lancaster Luminaire, tình trạng này sẽ ngày càng nghiêm trọng hơn.

Việc điều chỉnh quy hoạch, gia tăng quy mô dân số sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, sức ép lên hạ tầng xã hội, đặc biệt là trên địa bàn quận Đống Đa – một trong 4 quận nội thành có mật độ dân số cao nhất ở cả nước, lên tới 40.000 dân/km².

Tại buổi làm việc với quận Đống Đa vào tháng 3/2021, đồng chí Bí thư Thành ủy Hà Nội yêu cầu quận Đống Đa “nói không” ngay với các doanh nghiệp, dự án chiếm quỹ đất nhiều khi quy hoạch dân cư của Quận chỉ là 260.000 dân nhưng nay đã lên tới 370.000. Bí thư Thành ủy cũng yêu cầu Quận phải ưu tiên quỹ đất cho hạ tầng xã hội và phải có quy chế và biện pháp kiểm soát tăng dân số cơ học. Tuy nhiên, khi mà kỳ vọng lợi nhuận của Chủ đầu tư song hành với sự tiếp tay của không ít cơ quan quản lý quy hoạch thì chủ trương này có thể sẽ không bao giờ thành hiện thực.

Từ năm 1998 đến nay, Chính phủ và chính quyền Hà Nội đã đưa ra rất nhiều quy định, quy hoạch nhằm kiểm soát, giảm tải dân số khu vực nội đô. Nhưng không hiểu vì lý do gì, mà các tòa nhà chung cư chọc trời vẫn tiếp tục mọc lên, quy mô dân số được tính toán không theo bất cứ một quy luật thông thường nào, thậm chí thách thức mọi công thức toán học. Phải chăng, đây là nguyên nhân quan trọng khiến cho tất cả mọi quy hoạch, chủ trương, chính sách giảm tải dân số nội đô của Chính phủ và thành phố đều thất bại? 

Để có căn cứ triển khai các đồ án quy hoạch phân khu H1-1A, H1-1B, H1-1C, H1-2, H1-3, H1-4 mới được phê duyệt, thiết nghĩ Chính phủ và các cơ quan chức năng cần kiểm tra, giám sát chặt chẽ quá trình đầu tư dự án, xây dựng công trình theo đúng quy hoạch được duyệt, đồng thời thanh tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm như đã nêu ở trên. Trong khuôn khổ chuyên đề “Vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền địa phương trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đất đai, môi trường”, Tri thức Xanh sẽ tiếp tục làm rõ những vấn đề này trong các kỳ tiếp theo.

           Thanh Bình và nhóm PVĐT/Tri thức Xanh số 79-21