Phát triển không gian xanh là một trong những định hướng ưu tiên hàng đầu của thành phố Hà Nội trong quá trình đô thị hóa. Văn kiện Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XVII đã đặt ra mục tiêu, đến năm 2030, Hà Nội trở thành thành phố “xanh - thông minh - hiện đại”. Để đạt được mục tiêu đó, thành phố Hà Nội đã thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ, như chính sách di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị; hay như việc phê duyệt các đồ án quy hoạch phân khu đô thị H1-1A, H1-1B, H1-1C, H1-2, H1-3, H1-4 tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng với kỳ vọng kiểm soát dân số, giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống dự kiến còn 672.000 dân, đồng thời cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật và không gian xanh đô thị...

Những năm trở lại đây, thành phố Hà Nội cũng đồng thời chú trọng phát triển đô thị theo hướng bền vững và đô thị thông minh. Thành phố đã thực hiện có hiệu quả việc thu hút đầu tư các dự án khu đô thị, khu nhà ở mới. Nhiều khu đô thị đã hoàn thành và đang xây dựng được đầu tư đồng bộ theo hướng văn minh, hiện đại, góp phần thay đổi diện mạo thủ đô và giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Triển khai Chương trình số 06-CTr/TU, trong đó tập trung thực hiện đột phá xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, nông thôn, Thành ủy đã ban hành và chỉ đạo thực hiện quyết liệt một số nghị quyết, chỉ thị chuyên đề về giải phóng mặt bằng, quản lý nhà chung cư; trật tự, văn minh đô thị... tạo chuyển biến tích cực trong quản lý, xây dựng đô thị.

Bên cạnh việc ban hành những chính sách theo hướng cải cách thủ tục hành chính đối các hoạt động đầu tư, xây dựng, Thành phố cũng quan tâm thực hiện tốt công tác bảo vệ, cải thiện môi trường hướng tới phát triển đô thị bền vững. Những Dự án được tái khởi động sau một khoảng thời gian dài “đắp chiếu” chính là minh chứng cho những nỗ lực không ngừng nghỉ của các cấp chính quyền và Doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm giải quyết vấn đề thực hiện quy hoạch đô thị. Điển hình là Dự án án tổ hợp nhà ở để bán, văn phòng cho thuê và căn hộ du lịch tại số 1152-1154 đường Láng (tên thương mại là Lancaster Luminaire)

Tựa như ngọn hải đăng thu hút mọi ánh nhìn ở trung tâm thủ đô, Dự án Lancaster Luminaire tọa lạc tại khu đất vàng số 1152-1154 đường Láng, quận Đống Đa, nơi được xem là “trái tim của thủ đô”, điểm tiếp nối của nhiều tuyến giao thông huyết mạch, thừa hưởng hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội hoàn thiện. Lô đất 1152- 1154 đường Láng có nguồn gốc trụ sở của Công ty Giống cây trồng (nay là Công ty Đầu tư và Phát triển Nông nghiệp Hà Nội) và Công ty Giống gia súc Hà Nội.

Ngày 21/01/2006, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 489/QĐ-UB cho phép Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà số 6 Hà Nội (HANDICO 6) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 6.046,4m2 đất tại số 1152-1154 đường Láng và cho phép Handico 6 chuyển mục đích sử dụng để xây dựng “Tổ hợp văn phòng cao tầng” (trong đó có bố trí lại diện tích nhà làm việc cho Công ty Giống cây trồng và Công ty Giống gia súc Hà Nội làm văn phòng). Sau đó, HANDICO 6 đã liên doanh với một số tổ chức, cá nhân để thành lập Công ty cổ phần Tân Phú Long với mục đích thực hiện dự án trên.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà số 6 Hà Nội, tiền thân là Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà số 6 Hà Nội (thuộc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội) chuyển sang hoạt động theo mô hình Công ty cổ phần theo Quyết định số 8847/QĐ-UB ngày 02/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt giá trị doanh nghiệp và phương án cổ phần hóa của Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà số 6 Hà Nội.

Ngày 07/4/2009, Dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000283 và có thêm chức năng nhà ở cho thuê. Ngày 04/02/2010, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định thu hồi 6.046,4m2 do HANDICO 6 đang sử dụng, cho CTCP Tân Phú Long thuê để tiếp tục đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ công cộng, nhà ở cho thuê và văn phòng cho thuê. CTCP Tân Phú Long được cấp giấy phép xây dựng số 51/GPXD xây dựng công trình “Tổ hợp dịch vụ công cộng, nhà ở và văn phòng cho thuê”.

Năm 2011, Tổng Công ty cổ phần Bảo hiểm Quân Đội (MIC) nhận chuyển nhượng cổ phần từ hàng loạt cổ đông sáng lập để trở thành cái tên chi phối lớn nhất ở Tân Phú Long với 69% cổ phần chi phối. Theo Báo cáo tài chính của MIC, trong năm 2019, doanh nghiệp này đã thoái toàn bộ phần vốn đầu tư tại Tân Phú Long

Sau hơn 10 năm triển khai Dự án, ngày 30/10/2019, UBND thành phố Hà Nội quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án. Đến nay, thông tin dự án tại địa điểm xây dựng được điều chỉnh thành dự án LANCASTER LUMINAIRE do Tập đoàn Trung Thủy (Trung Thủy Group) là đơn vị phát triển dự án.

Đến nay, HANDICO6 và Tổng Công ty cổ phần Bảo hiểm Quân Đội đã chuyển nhượng hết cổ phần tại Công ty cổ phần Tân Phú Long.

Quá trình nghiên cứu, khảo sát, phân tích, đánh giá việc thực hiện pháp luật tại Dự án cho thấy mặc dù vẫn còn một số bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai nhưng chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước cơ bản đã nỗ lực triển khai theo các quy trình, trình tự và thủ tục đầu tư hiện hành.

Thứ nhất, có thể khẳng định đây là dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2005 cũng như Luật Nhà ở 2014. Trên cơ sở đó, Chủ đầu tư và cơ quan nhà nước đã công khai một số thông tin Dự án như số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở... Chủ đầu tư Dự án cũng đã thực hiện thủ tục đưa Dự án vào kinh doanh theo hình thức Nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà được đúng tiến độ đã cam kết. Tuy nhiên, về khía cạnh phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương hoặc quyết định chủ trương đầu tư dự án/phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở cũng phải tuân thủ Điều 30 Luật Nhà ở 2005 và Điều 6 Luật Nhà ở 2014.

Thứ hai, việc thực hiện đầu tư xây dựng Dự án cơ bản đảm bảo theo quy hoạch, thiết kế, bảo vệ cảnh quan; Tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng; bảo đảm nhu cầu tiếp cận sử dụng công trình thuận lợi, an toàn cho người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em ở các công trình công cộng, nhà cao tầng; ứng dụng khoa học và công nghệ, áp dụng hệ thống thông tin công trình trong hoạt động đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng cần nghiên cứu cụ thể về thời hạn của giấy phép xây dựng và các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014.

Thứ ba, giấy chứng nhận đầu tư số 01121000283 năm 2009 và quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư năm 2019 của thành phố Hà Nội cho thấy về cơ bản Dự án đã thực hiện các quy trình của pháp luật đầu tư. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư trong các thời kỳ đều có các nội dung tách biệt rõ ràng giữa việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án với lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Chưa kể, hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại trong các văn bản pháp luật này đều rất thống nhất.

Thứ tư, quá trình thực hiện Dự án từ năm 2006 đến nay cho thấy các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư đã rất nỗ lực triển khai sau nhiều lần điều chỉnh, đổi chủ, thay đổi tỷ lệ vốn, tỷ lệ cổ đông trong pháp nhân chủ đầu tư dự án. Việc thay đổi cơ cấu tỷ lệ vốn của nhà nước tại các doanh nghiệp tham gia vào đầu tư dự án, như hiện nay cho thấy có sự thay đổi rõ rệt trong việc huy động các nguồn lực tư nhân trong phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý về quá trình, phương thức thoái vốn nhà nước cũng như bán tài sản nhà nước theo quy định tại Điều 20 Nghị định 52/2009/NĐ-CP ngày 03/06/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước. Bên cạnh đó, nguồn gốc đất cũng là một lưu ý quan trọng trong quá trình tổ chức thực hiện dự án.

Thứ năm, hàng loạt các doanh nghiệp xuất hiện dưới danh nghĩa là nhà đầu tư thứ phát để huy động vốn, mua bán, chuyển nhượng căn hộ. Tuy nhiên, việc công khai mua bán, chuyển nhượng các căn hộ thuộc Dự án cần lưy ý các quy định tại Điều 4, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Điều 8, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, tránh trường hợp xuất hiện chênh lệch giá bán thực tế căn hộ qua các lần chuyển nhượng để né tránh nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng, hoặc phân bổ các chi phí đầu vào không hợp lý dẫn đến thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp...

Trong khuôn khổ chuyên đề “Vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền địa phương trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đất đai, môi trường”, Tri thức Xanh sẽ tiếp tục làm rõ những vấn đề này trong các kỳ tiếp theo.

                                                              Thanh Bình và nhóm PVĐT
Theo Tạp chí Tri thức Xanh số 77-21