Ai sẽ chịu trách nhiệm về số tiền khổng lồ thất thoát khỏi Ngân sách Nhà nước? (kỳ 4). Trong bài viết này, nhóm tác giả tiếp tục làm rõ những bất cập khi cơ quan có thẩm quyền bất chấp quy định của pháp luật để cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở không thông qua đấu thầu.

Như đã thông tin tại các kỳ trước, trong quá trình thực hiện chuyên đề “Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan hành chính ở địa phương trong quản lý hoạt động đầu tư, đất đai, xây dựng” trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, nhóm tác giả nhận được rất nhiều phản ánh của dư luận về những vấn đề bất cập tại loạt dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền. Trong đó điển hình là 2 Dự án: Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu nhà ở Công ty Kim Phát tại phường Phú Hữu, Quận 9.

Dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc được thực hiện trên khu đất rộng 44.725m2, do Công ty TNHH Đầu tư Thành Phúc làm chủ đầu tư, với quy mô nhà ở trong Dự án là 150 căn, bao gồm 147 căn nhà ở liên kề có sân vườn và 03 căn biệt thự. Dự án được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư và điều chỉnh chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 3308/QĐ-UBND ngày 03/07/2014 và Quyết định số 2872/QĐ-UBND ngày 08/07/2019. Còn Dự án Khu nhà ở Công ty Kim Phát được thực hiện trên khu đất rộng 36.074,4m2, do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Kim Phát làm chủ đầu tư, với quy mô nhà ở trong Dự án là 146 căn nhà ở liền kề có sân vườn. Dự án được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư và điều chỉnh chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 1241/QĐ-UBND ngày 21/03/2017 và Quyết định số 5228/QĐ-UBND ngày 05/10/2017.

Điểm chung của 2 dự án này là đều được thực hiện trên cơ sở vốn đầu tư của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, đều thực hiện theo hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là mô hình phổ biến của quá trình hô biến đất nông nghiệp thành đất ở không thông qua đấu giá, đấu thầu thời gian qua.

Có hay không quy định của pháp luật cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phát triển nhà ở không thông qua đấu thầu, đấu giá?

Trước hết, căn cứ vào mục đích sử dụng, Luật Đất đai 2013 phân loại đất thành 3 nhóm (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng), với 19 loại đất khác nhau. Trong đó, đất ở và đất sản xuất, kinh doanh là hai loại đất có mục đích sử dụng khác nhau, với các quy định, cơ chế về giao đất, cho thuê đất (đấu thầu, đấu giá, giao trực tiếp) hoàn toàn khác biệt. Việc thực hiện dự án phát triển nhà ở và dự án sản xuất, kinh doanh từ đất nông nghiệp phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, quy trình thực hiện của 2 loại dự án này lại không hoàn toàn đồng nhất với nhau.

Đối với việc thực hiện dự án thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định đối với các dự án chuyển mục đích sử dụng đất sang đất sản xuất, kinh doanh; không quy định hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Cụ thể: Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định. “Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”; Điều 193 Luật Đất đai 2013 cũng làm rõ các “Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”; Cụ thể hóa quy định của Luật Đất đai 2013, Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định: “Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất” mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.

Để tránh việc chủ đầu tư và chính quyền các địa phương tiếp tục hiểu sai, thực hiện sai các quy định của Luật Đất đai, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ tiếp tục khẳng định: “Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 của Luật đất đai”.

Như vậy, Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành đều thống nhất phạm vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh, không bao gồm dự án phát triển nhà ở.

Đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu, quy định này hoàn toàn thống nhất. Điều 23 Luật Nhà ở quy định, các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm: “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại; Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán; Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”

Như vậy, ngoài việc đã có đất ở hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại thì việc sử dụng đất được thực hiện thông qua cơ chế Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Trong đó, cơ chế giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở đã được quy định cụ thể trong Điều 118 Luật Đất đai và Điều 1 Luật Đấu thầu:“Điều 118 Luật Đất đai quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua (với điều kiện đất đã được giải phóng mặt bằng... theo Điều 119 Luật Đất đai)”. Điều 1 Luật Đấu thầu và Điều 1 Nghị định 30/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu quy định chi tiết đối tượng phải áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm: “Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại...”.

Như vậy, đến nay không có quy định của pháp luật nào cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án phát triển nhà ở không thông qua đấu thầu, đấu giá. Tuy vậy, khảo sát thực tế thực hiện thời gian qua cho thấy, nhiều địa phương vẫn cố tình hiểu sai phạm vi, mục đích sử dụng đất tại Điều 73 Luật Đất đai để cho phép chủ đầu tư mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại không thông qua đấu thầu, đấu giá. Trong đó, tại các dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu nhà ở Công ty Kim Phát tại phường Phú Hữu, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh là những ví dụ điển hình. UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngang nhiên ban hành các Quyết định chấp thuận đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư như trường hợp nhà đầu tư đã có đất ở hợp pháp (Quyết định số 3308/QĐ-UBND ngày 03/7/2014, Quyết định số 2872/QĐ-UBND ngày 08/7/2019, Quyết định số 1241/QĐ-UBND ngày 21/3/2017 và Quyết định số 5228/QĐ-UBND ngày 05/10/2017).

Việc cho phép chủ đầu tư biến đất nông nghiệp thành đất ở không thông qua đấu giá, đấu thầu đã là thông lệ trong hầu hết các dự án phát triển nhà ở thương mại của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền. Trong khi Ngân sách Nhà nước thất thoát hàng trăm tỷ đồng thì Chủ đầu tư nghiễm nhiên hưởng hàng trăm tỷ đồng chênh lệch địa tô. Ai sẽ chịu trách nhiệm về số tiền khổng lồ thất thoát khỏi Ngân sách Nhà nước? Tiếp nối những nội dung của chuyên đề “Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan hành chính ở địa phương trong quản lý hoạt động đầu tư, đất đai, xây dựng” trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong những bài viết kỳ sau, nhóm tác giả sẽ tiếp tục làm rõ các bất cập trong những dự án khác của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền cũng như lộ trình pháp lý để xử lý những sai phạm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

Đức Phúc và Nhóm PVĐT

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số: 20 - 20