Phát triển nhà ở là một trong những chủ trương đúng đắn, sáng suốt của Đảng và Nhà nước ta để đảm bảo quyền có nơi ở hợp pháp của người dân theo quy định tại Điều 22, Điều 32 và Điều 59 của Hiến pháp 2013. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì việc quản lý và phát triển nhà ở tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh đã và đang xuất hiện nhiều vấn đề bất cập, thách thức trực tiếp các quy định của pháp luật chuyên ngành. Kết quả khảo sát thực hiện Chuyên đề “Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan hành chính ở địa phương trong trong quản lý hoạt động đầu tư, đất đai, xây dựng” trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là tại 2 dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu Nhà ở Công ty Kim Phát trên địa bàn Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh đã cho thấy tồn tại rất nhiều bất cập, góc khuất trong quy trình thực hiện Dự án và lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại. Để có góc nhìn đầy đủ về quy trình, trình tự quyết định dự án và lựa chọn chủ đầu tư 2 dự án này, Ban Biên tập xin đăng tải bài viết tổng hợp những phân tích, ý kiến của chuyên gia về những bất cập, làm cơ sở kiến nghị cấp có thẩm quyền giải quyết.

Nghịch lý: Việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện Dự án phát triển nhà ở nhưng lại không tuân thủ quy định của Luật Nhà ở.

Dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc được thực hiện trên khu đất rộng 44.725m2 tại phường Phú Hữu, Quận 9, do Công ty TNHH Đầu tư Thành Phúc làm Chủ đầu tư, với quy mô nhà ở trong Dự án là 150 căn, bao gồm 147 căn nhà ở liên kề có sân vườn và 03 căn biệt thự. Dự án được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư và điều chỉnh chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 3308/QĐ-UBND ngày 03/7/2014 và Quyết định số 2872/QĐ-UBND ngày 08/7/2019.

Dự án Khu nhà ở Công ty Kim Phát được thực hiện trên khu đất rộng 36.074,4m2 tại phường Phú Hữu, Quận 9, do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Kim Phát làm Chủ đầu tư, với quy mô nhà ở trong Dự án là 146 căn nhà ở liên kề có sân vườn. Dự án được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 1241/QĐ-UBND ngày 21/3/2017 và Quyết định sửa đổi, bổ sung số 5228/QĐ-UBND ngày 05/10/2017.

Điểm chung của 2 dự án này là đều được thực hiện trên cơ sở vốn đầu tư của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, đều thực hiện theo hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là mô hình phổ biến của quá trình “hô biến” đất nông nghiệp thành đất ở không thông qua đấu giá, đấu thầu thời gian qua. Nhiều khi, cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước đều thống nhất để nhầm lẫn khái niệm: đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (vấn đề này, Ban Biên tập sẽ làm rõ hơn trong kỳ tiếp theo). 

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở 2014: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây: “a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất; c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này”. Trong đó, quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở bao gồm: “1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại... 4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Như vậy, trong trường hợp các dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu nhà ở Công ty Kim Phát kể trên, do Chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp nên bắt buộc phải thực hiện thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư tại các dự án nêu trên đều không có nội dung căn cứ kết quả đấu thầu, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. (?!)

Việc tổ chức đấu thầu là cơ sở để thu hút các nhà đầu tư, tạo nên môi trường đầu tư cạnh tranh và minh bạch, là giải pháp mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, tại các dự án nêu trên, chính quyền địa phương đã mặc nhiên bỏ qua quy định của pháp luật, gây thất thoát hàng trăm tỷ đồng đối với ngân sách Nhà nước. Kết quả khảo sát cho thấy, trong khi Chủ đầu tư thu lợi hàng trăm tỷ đồng từ chênh lệch địa tô khủng khiếp thì ngân sách Nhà nước lại xuất hiện một lỗ hổng khổng lồ kèm theo các dấu hiệu lợi ích nhóm và trục lợi chính sách. Để có cơ sở làm rõ những vấn đề bất cập và các dấu hiệu khuất tất tại các dự án kể trên, Ban Biên tập đã 2 lần gửi Công văn đề nghị Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh giải trình căn cứ lựa chọn chủ đầu tư thực hiện Dự án phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đến nay, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh vẫn cố tình né tránh, trì hoãn, không thực hiện quy chế, quy định về trả lời thông tin báo chí, có biểu hiện vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về báo chí, tiếp cận thông tin, phòng, chống tham nhũng và Nghị định 09/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết việc phát ngôn và cung cấp thông tin cho báo chí của các cơ quan hành chính Nhà nước. 

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Đặc biệt, đất ở tại các khu vực đô thị được xác định có giá trị thương mại cao, do đó cần đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tối ưu nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, không rõ nguyên nhân xuất phát từ đâu, mà việc chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở thông qua việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thời gian qua đã quá phổ biến ở các đô thị lớn. Chưa kể, không hiểu theo quy trình nào, mà tại Dự án Khu Nhà ở Công ty Thành Phúc đã được UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành các quyết định phê duyệt quy hoạch, chấp thuận dự án, chấp thuận sử dụng đất nhanh một cách thần kỳ?! Những dấu hiệu sai phạm mang tính hệ thống diễn ra thời gian dài do cả hạn chế về năng lực nhận thức pháp luật, thực thi chính sách của cán bộ, công chức, người đứng đầu chính quyền địa phương và cả những biểu hiện sai phạm mà nguyên nhân do cố ý làm trái, vận dụng kẽ hở của pháp luật, “lách luật” khiến dư luận đã đặt ra nhiều câu hỏi: có hay không việc cố ý làm trái để phục vụ lợi ích nhóm và trục lợi chính sách? Ai sẽ chịu trách nhiệm về số tiền khổng lồ thất thoát khỏi ngân sách Nhà nước? Thiết nghĩ: Đã đến lúc các cơ quan chức năng có thẩm quyền, thậm chí cả hệ thống chính trị phải vào cuộc để làm sáng tỏ những khuất tất, những dấu hiệu lợi ích nhóm và trục lợi chính sách tại các dự án kể trên để đảm bảo tính nghiêm minh, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Tri thức Xanh sẽ tiếp tục phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền làm rõ và thông tin đến bạn đọc trong những số tiếp theo.

Đức Phúc

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số: 17 - 20