Bất chấp quy định của Luật Đầu tư trong quy trình thực hiện Dự án - Tiền đề cho một chuỗi các sai phạm về chỉ định chủ đầu tư?

Như đã thông tin tại kỳ trước, trong quá trình thực hiện chuyên đề “Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan hành chính ở địa phương trong quản lý hoạt động đầu tư, đất đai, xây dựng” trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, khi tiến hành nghiên cứu thực tiễn, nhóm tác giả nhận được rất nhiều phản ánh của dư luận về những vấn đề bất cập tại loạt dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền. Trong đó điển hình là 2 Dự án: Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu nhà ở Công ty Kim Phát tại phường Phú Hữu ở Quận 9.

Dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc được thực hiện trên khu đất rộng 44.725m2, do Công ty TNHH Đầu tư Thành Phúc làm Chủ đầu tư, với quy mô nhà ở trong Dự án là 150 căn, bao gồm 147 căn nhà ở liên kế có sân vườn và 03 căn biệt thự. Dự án được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư và điều chỉnh chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 3308/QĐ-UBND ngày 03/07/2014 và Quyết định số 2872/QĐ-UBND ngày 08/07/2019. Còn Dự án Khu nhà ở Công ty Kim Phát được thực hiện trên khu đất rộng 36.074,4m2, do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Kim Phát làm Chủ đầu tư, với quy mô nhà ở trong Dự án là 146 căn nhà ở liên kế có sân vườn. Dự án được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư và điều chỉnh chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 1241/QĐ-UBND ngày 21/03/2017 và Quyết định số 5228/QĐ-UBND ngày 05/10/2017.

Điểm chung của 2 dự án này là đều được thực hiện trên cơ sở vốn đầu tư của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, đều thực hiện theo hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là mô hình phổ biến của quá trình “hô biến” đất nông nghiệp thành đất ở không thông qua đấu giá, đấu thầu thời gian qua. Vậy, những điểm bất hợp lý trong quy trình chấp thuận dự án của UBND Thành phố Hồ Chí Minh tại những quyết định hành chính nêu trên là gì? Trong bài viết này, nhóm tác giả sẽ làm rõ những bất cập và sai phạm về quy trình, thủ tục tại loạt dự án nêu trên theo quy định của Luật Đầu tư, thể hiện qua hai nội dung chính:

Thứ nhất: Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, các dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu Nhà ở Công ty Kim Phát phải thực hiện quyết định chủ trương đầu tư chứ không phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể: Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, thì: “các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở thì phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư”. Vậy, trường hợp nào thì quyết định chủ trương đầu tư? Trường hợp nào thì chấp thuận chủ trương đầu tư?. Phân tích cụ thể các khoản 2, 3, 4, 5, 6 của Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cho thấy: Các dự án phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư bao gồm: (1) các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi... theo quy định của Luật Đầu tư công; và (2) các dự án không thuộc phạm vi quy định của Luật Đầu tư công nêu trên nhưng thuộc dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư (trong đó bao gồm các dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất). Còn các dự án phát triển nhà ở không thuộc các trường hợp nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới được thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Như vậy, rõ ràng các dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu Nhà ở Công ty Kim Phát (là các dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất) phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2014. Tuy nhiên, qua rà soát thủ tục thẩm định và ban hành quyết định hành chính của UBND Thành phố Hồ Chí Minh tại các Dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu nhà ở Công ty Kim Phát nêu trên cho thấy, tất cả các dự án này không được thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Thay vì việc quyết định chủ trương đầu tư dự án làm cơ sở tổ chức lựa chọn chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và cơ quan chủ trì thẩm định (Sở Xây dựng) lại mặc nhiên áp dụng trình tự, thủ tục chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư (như trường hợp chủ đầu tư đã có đất ở hợp pháp) (?!).

Thứ hai: Hồ sơ, trình tự thực hiện và nội dung quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định cụ thể trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Điều 33 Luật Đầu tư, nhưng Chủ đầu tư và UBND Thành phố Hồ Chí Minh vẫn “cố ý” làm trái. Cụ thể: Tại Khoản 3, Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở đã quy định: “Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc dự án quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng thuộc dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư; cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư”. Các Điều 10, Điều 11 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng khẳng định hồ sơ, trình tự, nội dung của thủ tục quyết định chủ trương đầu tư là khác biệt rất lớn so với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Như vậy, đối với các dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu Nhà ở Công ty Kim Phát, thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Việc thẩm định hồ sơ đề nghị quyết định chủ trương dự án được thực hiện bởi “Cơ quan đăng ký đầu tư” bao gồm Sở Kế hoạch và Đầu tư (đối với dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế), và Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế (đối với dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế) theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP, Điều 33 Luật Đầu tư 2014. Tuy nhiên, rà soát toàn bộ hồ sơ của 02 dự án nêu trên đều không có bất cứ văn bản nào thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư (?).

Để có cơ sở làm rõ những vấn đề bất cập và các dấu hiệu khuất tất đó, Ban Biên tập đã gửi Công văn đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh giải trình về việc quyết định chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở nêu trên. Ngày 14/05/2020, Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh có Văn bản phúc đáp số 3478/SKHĐT-KTĐN. Theo đó, “căn cứ thông tin trên Hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư và Hệ thống quản lý dự án đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở chưa tham mưu cho Ủy ban nhân dân Thành phố cấp Giấy phép đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/quyết định chủ trương đầu tư; chưa cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc, Khu nhà ở Công ty Kim Phát do Công ty TNHH Đầu tư Thành Phúc và Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Kim Phát làm chủ đầu tư tại phường Phú Hữu, Quận 9”. 

Như vậy, rõ ràng UBND Thành phố đã không giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện quy trình thẩm định quyết định chủ trương đầu tư dự án (áp dụng cho trường hợp Dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất) mà lại cố tình giao cho Sở Xây dựng áp dụng quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án (áp dụng cho trường hợp nhà đầu tư đã có đất ở hợp pháp). Việc cố tình vi phạm pháp luật về đầu tư như nêu trên chỉ là một bước, nhưng có thể xem là tiền đề quan trọng trong cả chuỗi các sai phạm để chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại từ đất nông nghiệp. Những bất cập này một lần nữa làm dấy lên câu hỏi, liệu có phải đây là do hạn chế về năng lực nhận thức pháp luật, thực thi chính sách của cán bộ, công chức, người đứng đầu chính quyền địa phương?, hay đây là những sai phạm mang tính hệ thống do Chủ đầu tư và cơ quan quản lý cố ý làm trái, “lách luật” để vụ lợi, lợi ích nhóm?. Tại sao hầu hết các dự án phát triển nhà ở thương mại của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền đều thực hiện theo một mô tuýp tương tự từ hàng chục năm nay mà không cần phải đấu thầu, đấu giá? Ai sẽ chịu trách nhiệm về số tiền khổng lồ thất thoát khỏi Ngân sách Nhà nước? Với quy trình này, UBND Thành phố Hồ Chí Minh và Chủ đầu tư sẽ triển khai các thủ tục tiếp theo như thế nào? Hệ quả pháp lý của việc áp dụng pháp luật một cách “tùy tiện” sẽ tiếp tục diễn tiến ra sao? Tiếp nối những nội dung của chuyên đề “Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan hành chính ở địa phương trong quản lý hoạt động đầu tư, đất đai, xây dựng” trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, nhóm tác giả sẽ phân tích những bất cập của hai dự án điển hình này trong những bài viết kỳ sau.

Đức Phúc

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số: 18 - 20