Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và phát triển trong đời sống. Hiến pháp năm 2013 tại Khoản 1 Điều 54 cũng đã quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài để phát triển bền vững đất nước. Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên việc hoàn thiện chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm.

Bên cạnh yêu cầu chú trọng trong công tác quản lý, sử dụng đất, việc phát triển nhà ở là một trong những chủ trương đúng đắn, sáng suốt của Đảng và Nhà nước ta để đảm bảo quyền có nơi ở hợp pháp của người dân theo quy định tại Điều 22, Điều 32 và Điều 59 của Hiến pháp năm 2013. Tuy nhiên, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng nhanh chóng, quá trình thực hiện chính sách pháp luật về đất đai, nhất là quy trình chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Những sai phạm mang tính hệ thống diễn ra thời gian dài do cả hạn chế về năng lực nhận thức pháp luật, thực thi chính sách của cán bộ, công chức, người đứng đầu chính quyền địa phương và cả những sai phạm do cố ý làm trái, vận dụng kẽ hở của pháp luật, “lách luật” đã và đang hiện hữu nguy cơ thất thoát ngân sách Nhà nước nghiêm trọng.

Trong khuôn khổ chuyên đề “Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan hành chính ở địa phương trong quản lý hoạt động đầu tư, đất đai, xây dựng”, Tạp chí Tri thức Xanh đã rà soát 50 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2013-2020. Trong đó, Dự án Tòa nhà hỗn hợp GP Tower do Công ty Cổ phần kỹ thuật công trình Việt Nam và Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu làm chủ đầu tư tại số 9 đường Phạm Văn Đồng, phường Mai Dịch, quận Cầu giấy, Hà Nội là một trong những dự án có nhiều dấu hiệu bất cập trong thực thi pháp luật về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, quản lý sử dụng tài sản công… Trong đó, có thể tóm lược một số nội dung bất cập chính như sau:

Thứ nhất: Theo Quy hoạch phân khu đô thị H2-1 tỷ lệ 1/2000 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 6632/QĐ-UBND ngày 02/12/2015, khu đất tại số 9 đường Phạm Văn Đồng, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy do Công ty Cổ phần Kỹ thuật công trình Việt Nam đang quản lý, sử dụng có chức năng là đất cơ quan nghiên cứu, trường đào tạo. Vậy, căn cứ nào để UBND thành phố Hà Nội cho phép Công ty Cổ phần Kỹ thuật công trình Việt Nam và Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu thực hiện Dự án nhà ở thương mại? Liệu Văn bản số 44/BXD-QLN ngày 07/3/2017 của Bộ Xây dựng, Văn bản số 4515/VP-ĐT ngày 13/6/2017 của Văn phòng UBND Thành phố và Văn bản số 5910/QHKT-TMB-PAKT-P1 ngày 06/9/2017 có phải là Quyết định hành chính, thay thế hoặc điều chỉnh Quyết định số 6632/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 của Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội?

Thứ hai: Việc chấp thuận thực hiện dự án phát triển nhà ở trái với Quy hoạch phân khu đô thị H2-1 liệu có đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội cho cư dân? Việc tăng thêm 350 căn hộ, tương đương khoảng 350 gia đình và 950 người có gây thêm áp lực xã hội cho khu vực xung quanh? Tại sao nhà ở cấp 4 của người dân muốn xây thêm 1 tầng thì bị cơ quan Nhà nước xử phạt, cưỡng chế phá dỡ, còn cơ quan Nhà nước lại có thể cho phép xây dựng một tòa chung cư 30 tầng trên lô đất quy hoạch cơ quan nghiên cứu, trường đào tạo?

Thứ ba: Theo báo cáo của Sở TN và MT tại Tờ trình số 3700/TTr-STNMT-CCQLĐĐ ngày 02/5/2019 gửi UBND thành phố Hà Nội về việc cho phép Công ty Cổ phần Kỹ thuật công trình Việt Nam chuyển mục đích sử dụng 4.912,5m2 đất tại số 9 đường Phạm Văn Đồng, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng “Tòa nhà hỗn hợp GP Tower”: hiện trạng sử dụng khu đất (sau khi GPMB có diện tích là 4.912,5m2) có tường rào, hàng rào tôn bao quanh, Công ty đã tháo dỡ các công trình xây dựng, GPMB để chuẩn bị thực hiện Dự án theo quy định. Trong khi trước đó, năm 2004, Công ty Cơ khí và tàu thuyền thủy sản (thuộc Bộ Thủy sản) được UBND thành phố Hà Nội cho thuê 5.190m2 đất cùng với công trình đã xây dựng làm trụ sở, văn phòng làm việc. Cũng trong năm 2004, chỉ 1 tháng sau khi được thành phố Hà Nội cho thuê đất, Bộ Thủy sản đã chuyển doanh nghiệp Nhà nước này thành Công ty Cổ phần Kỹ thuật công trình Việt Nam. Như vậy, tài sản Nhà nước đã đầu tư tại khu đất đã được xử lý như thế nào?

Thứ tư: Quá trình cổ phần hóa và mua bán cổ phần tại Công ty Cơ khí và tàu thuyền thủy sản (sau đó là Công ty Cổ phần Kỹ thuật công trình Việt Nam) đã được thực hiện như thế nào? Có công khai, minh bạch, đấu giá tài sản công theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước 2008, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Luật đấu giá tài sản 2016?

Thứ năm: Theo quy định tại Khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở 2014: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Đấu thầu dự án có sử dụng đất; hoặc chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật này”. Trong đó, quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở bao gồm: “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại; và nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Cụ thể hóa các quy định nêu trên của Luật Nhà ở 2014, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Điều 8 Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng đều quy định rõ, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua: hình thức đấu giá đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; và hình thức đấu thầu đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Vậy, tại sao UBND thành phố Hà Nội lại chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở khi chủ đầu tư chưa có đất ở hợp pháp?

Thứ sáu: Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định, các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Vậy, Dự án Tòa nhà hỗn hợp GP Tower đã được UBND thành phố phê duyệt trong kế hoạch phát triển nhà ở trước khi ban hành Quyết định chủ trương đầu tư dự án hay không? Theo ý kiến của Sở Xây dựng tại Văn bản số 6282/SXD-PTĐT ngày 18/7/2019 thì: “Sau khi UBND Thành phố chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, sở Xây dựng sẽ tổng hợp, cập nhật vào danh mục các dự án hoàn thành sau năm 2020 để báo cáo UBND Thành phố khi xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố giai đoạn 2021-2025”. Điều này có tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở 2015? Có góp phần phá vỡ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội?

Thứ bảy: Quá trình điều tra, khảo sát khu dân cư, cán bộ, giảng viên các trường đại học, cao đẳng và cơ quan đóng tại địa bàn về việc chính quyền địa phương có xin ý kiến nhân dân, cơ quan, tổ chức đóng trên địa bàn về quy hoạch, chuyển đổi quy hoạch không, câu trả lời là không được hỏi và không ai biết, cơ quan nào biết! Vậy pháp luật phòng, chống tham nhũng; pháp lệnh dân chủ cơ sở xã, phường, thị trấn để làm gì? Sự tôn nghiêm của pháp luật ở đâu? Sự coi thường pháp luật, ngồi trên pháp luật của chính quyền địa phương sẽ bị xử lý thế nào? Trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền địa phương, ngành, lĩnh vực phải xử lý ra sao?

Hàng loạt những vấn đề bất cập trong tổ chức thực hiện pháp luật tại Dự án Tòa nhà hỗn hợp GP Tower cho thấy những lỗ hổng nguy hiểm trong quy trình quản lý, sử dụng tài sản công, quy trình quản lý thực hiện quy hoạch cũng như thực hiện pháp luật về đất đai, xây dựng... Trong khuôn khổ các Chuyên đề: “Pháp luật và thực hiện pháp luật về Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình trong hoạt động đầu tư, xây dựng và đất đai ở Việt Nam”, và Chuyên đề: “Vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền địa phương trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đất đai, môi trường”, nhóm tác giả sẽ tiếp tục phân tích cụ thể những dấu hiệu sai phạm và bất cập tại Dự án này, đồng thời kiến nghị cụ thể với cấp có thẩm quyền, làm rõ lộ trình pháp lý để xử lý những sai phạm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý, góp phần khẳng định sự nghiêm minh của pháp luật.

Đức Phúc và nhóm PVĐT

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số 40 - 20

(*) Bài viết được thực hiện trong khuôn khổ các chuyên đề: “Pháp luật và thực hiện pháp luật về Công khai minh bạch và trách nhiệm giải trình trong hoạt động đầu tư, xây dựng và đất đai ở Việt Nam” và “Vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền địa phương trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đất đai, môi trường” (Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã chuẩn y thực hiện Chuyên đề tại Công văn số 7643/VP-ĐT ngày 15/8/2019).