Kết quả khảo sát thực hiện Chuyên đề “Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan hành chính ở địa phương trong trong quản lý hoạt động đầu tư, đất đai, xây dựng” trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là tại 2 dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu Nhà ở Công ty Kim Phát trên địa bàn Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh đã cho thấy tồn tại rất nhiều bất cập, góc khuất trong quy trình thực hiện và lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại.

Như đã thông tin tại các kỳ trước, Dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc được thực hiện trên khu đất rộng 44.725m2 tại phường Phú Hữu, Quận 9, do Công ty TNHH Đầu tư Thành Phúc làm chủ đầu tư, với quy mô nhà ở trong Dự án là 150 căn, bao gồm 147 căn nhà ở liên kế có sân vườn và 03 căn biệt thự. Dự án được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư và điều chỉnh chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 3308/QĐ-UBND ngày 03/7/2014 và Quyết định số 2872/QĐ-UBND ngày 08/7/2019. Còn Dự án Khu nhà ở Công ty Kim Phát được thực hiện trên khu đất rộng 36.074,4m2 tại phường Phú Hữu, Quận 9, do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Kim Phát làm chủ đầu tư, với quy mô nhà ở trong Dự án là 146 căn nhà ở liên kế có sân vườn. Dự án được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư và điều chỉnh chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 1241/QĐ-UBND ngày 21/3/2017 và Quyết định số 5228/QĐ-UBND ngày 05/10/2017. Điểm chung của 2 dự án này là đều được thực hiện trên cơ sở vốn đầu tư của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, đều thực hiện theo hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là mô hình phổ biến của quá trình hô biến đất nông nghiệp thành đất ở không thông qua đấu giá, đấu thầu thời gian qua.

Qua phân tích quy trình, thủ tục thực hiện các dự án nêu trên, nhóm tác giả đã tổng hợp lại một số nội dung then chốt, cho thấy việc thực hiện pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, đấu thầu còn tồn tại những vấn đề sau:

Thứ nhất: Theo quy định của Điều 22 Luật Nhà ở 2014: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức: (1) đấu giá quyền sử dụng đất, (2) đấu thầu dự án có sử dụng đất, và (3) chỉ định chủ đầu tư. Việc chỉ định chủ đầu tư chỉ được thực hiện trong trường hợp chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo Khoản 1, Khoản 4 Điều 23 (đất ở). Tuy nhiên, căn cứ các Quyết định số 2872/QĐ-UBND ngày 08/07/2019, số 1241/QĐ-UBND ngày 21/03/2017 và số 5228/QĐ-UBND ngày 05/10/2017, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ngang nhiên chỉ định chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thực hiện các dự án phát triển nhà ở không thông qua đấu thầu, đấu giá, có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng Điều 22 Luật Nhà ở. (Thông tin chi tiết về nội dung này đã được Ban Biên tập phân tích cụ thể tại Kỳ 2: Việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện Dự án phát triển nhà ở nhưng lại không tuân thủ quy định của Luật Nhà).

Thứ hai: Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 31, Điều 32 Luật Đầu tư, các dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu Nhà ở Công ty Kim Phát phải thực hiện quyết định chủ trương đầu tư chứ không phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, không hiểu do vô ý hay cố ý, mà Chủ đầu tư trong quá trình đề xuất dự án và cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thẩm định, phê duyệt đã cố tình đánh tráo khái niệm, sử dụng quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư để giao chủ đầu tư, mà đáng ra phải quyết định chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất để tổ chức đấu thầu. (Thông tin chi tiết về nội dung này đã được Ban Biên tập phân tích cụ thể tại Kỳ 3: Bất chấp quy định của Luật Đầu tư trong quy trình thực hiện Dự án – Tiền đề cho một chuỗi các sai phạm về chỉ định chủ đầu tư?.)

Thứ ba: Các Dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu nhà ở Công ty Kim Phát thuộc đối tượng phải chuyển mục đích sử dụng đất; tuy nhiên cơ quan có thẩm quyền lại không thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư là không đúng quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư 2014, Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. (Thông tin chi tiết về nội dung này đã được Ban Biên tập phân tích cụ thể tại Kỳ 3: Bất chấp quy định của Luật Đầu tư trong quy trình thực hiện Dự án – Tiền đề cho một chuỗi các sai phạm về chỉ định chủ đầu tư?).

Thứ tư: Các dự án Khu nhà ở Công ty Thành Phúc và Khu nhà ở Công ty Kim Phát tại phường Phú Hữu, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc đối tượng quy định tại Khoản 3 Điều 1 của Luật Đấu thầu và Khoản 1 Điều 1 Nghị định 30/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu nên phải áp dụng pháp luật về đấu thầu trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, do thiếu nhận thức pháp luật hay do cố tình vụ lợi, lợi ích nhóm, mà cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý đã bất chấp quy định của Luật Đấu thầu để chỉ định Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại. (Thông tin chi tiết về nội dung này đã được Ban Biên tập phân tích cụ thể tại Kỳ 4: Bất chấp quy định của Luật Đấu thầu để chỉ định Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại – Ai sẽ chịu trách nhiệm về số tiền khổng lồ thất thoát khỏi Ngân sách Nhà nước?).

Thứ năm: Kết quả rà soát các quy định của Luật Đất đai 2013 (Điều 73, Điều 118), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ (Điều 16), Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, Luật Nhà ở (Điều 23), Luật Đấu thầu (Điều 1) cho thấy, đến nay không có quy định của pháp luật nào cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án phát triển nhà ở không thông qua đấu thầu, đấu giá. Nhưng UBND Thành phố Hồ Chí Minh vẫn ban hành các Quyết định số 2872/QĐ-UBND ngày 08/7/2019, số 1241/QĐ-UBND ngày 21/3/2017 và số 5228/QĐ-UBND ngày 05/10/2017 cho phép chủ đầu tư thực hiện bồi thường nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện Dự án. (Thông tin chi tiết về nội dung này đã được Ban Biên tập phân tích cụ thể tại Kỳ 5: Có hay không quy định của pháp luật cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phát triển nhà ở không thông qua đấu thầu, đấu giá?).

Những bất cập nêu trên, ngoài việc khiến dư luận đặt ra câu hỏi về năng lực nhận thức pháp luật, trách nhiệm thực thi công vụ của cán bộ, công chức và lãnh đạo chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh thì thực trạng trên còn gợi lên rất nhiều nghi vấn. Có hay không việc lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai, đấu thầu? Có hay không việc chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước câu kết để trục lợi chính sách, hối hộ, tham nhũng, lợi ích nhóm? Tại sao hầu hết các dự án phát triển nhà ở thương mại của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền đều thực hiện theo một mô tuýp tương tự từ hàng chục năm nay mà không cần phải đấu thầu, đấu giá? Những dự án nào đang và sẽ tiếp tục được triển khai theo quy trình này? Ai sẽ chịu trách nhiệm về số tiền khổng lồ thất thoát khỏi Ngân sách Nhà nước?

Tiếp nối những nội dung của chuyên đề “Công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan hành chính ở địa phương trong quản lý hoạt động đầu tư, đất đai, xây dựng” trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở tổng hợp các nội dung bất cập nêu trên, nhóm tác giả sẽ có kiến nghị cụ thể với cấp có thẩm quyền, làm rõ lộ trình pháp lý để xử lý những sai phạm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý tại các dự án nêu trên, góp phần khẳng định sự nghiêm minh và thống nhất của pháp luật.

Đức Phúc và nhóm PVĐT

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số 22 - 20