Căn cứ theo ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa thì đến nay Sở vẫn chưa tiếp nhận hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng Dự án giữa Công ty cổ phần phát triển nhà Vĩnh Thái (gọi tắt là Công ty Vĩnh Thái – Chủ đầu tư Dự án) với Công ty TNHH Xây dựng và Phát triển đô thị Thái An (gọi tắt là Công ty Thái An), cho thấy không chỉ Công ty Vĩnh Thái, Công ty Thái An đang có nhiều biểu hiện kinh doanh bất động sản phi pháp, mà còn cả sự buông lỏng quản lý trong suốt thời gian dài của các cấp có thẩm quyền tỉnh Khánh Hòa, dẫn đến hệ lụy vướng vào vụ án hình sự đang được đưa ra xét xử tại Tòa hình sự Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh như hiện nay.

Căn cứ theo điểm a, Khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau: “1. Việc chuyển nhượng QSD đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: a) UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được quyền chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”; Theo Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô, bán nền bao gồm: a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSD đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); d) Dự án thuộc khu vực loại đô thị được chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này; 2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp cứu khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị; 3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSD đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt;  4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này”.

Về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, theo Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “1. Có giấy tờ về QSD đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Theo Khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về Quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định: “7. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng”. Khoản 7 Điều 4 của Nghị định này được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013.
Như vậy, đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi: Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi Chủ đầy tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển nhượng QSD đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng. Chiều theo các quy định này, cùng nhiều buổi mà phóng viên đã tiếp xúc, trao đổi, làm việc với các cơ quan quản lý chuyên môn của tỉnh Khánh Hòa cho thấy: Sở Xây dựng chưa cung cấp các biên bản nghiệm thu của Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Mỹ Gia; Sở Tài nguyên và Môi trường chưa cung cấp được hồ sơ về cấp QSD đất đối với Dự án này; UBND thành phố Nha Trang còn đang chờ Chủ đầu tư cung cấp các tài liệu liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng thì mới có dữ liệu thông tin để cung cấp cho phóng viên; Sở Tài chính cho biết: “chưa thu tiền sử dụng đất đối với Dự án Khu đô thị Mỹ Gia”; Sở Kế hoạch và Đầu tư cũng khẳng định: “Không cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Dự án Khu đô thị Mỹ Gia”, đồng thời sẽ cho nhân viên rà soát, kiểm tra về tiến độ thực hiện dự án đối với Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Mỹ Gia. Vậy với một Dự án đã được cấp phép thực hiện triển khai từ năm 2004 đến nay được thực hiện thế nào?, thực hiện đến đâu?, thực hiện đúng hay sai?, thì các cấp quản lý tỉnh Khánh Hòa vẫn không nắm rõ, khi được hỏi đến thì phải cho kiểm tra, rà soát, nhưng rất lâu rồi vẫn không có kết quả trả lời. Vậy công khai, minh bạch ở đâu? Buông lỏng quản lý hay nhắm bắt cho doanh nghiệp làm bừa?

Mới đây, khi Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đề nghị có ý kiến liên quan đến Gói 1 và 15.000 m2 Gói 2 Dự án Khu đô thị Mỹ Gia, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa trong một văn bản đã cho rằng: “Việc tham mưu giải quyết các thủ tục về đầu tư, bồi thường giải tỏa đất đai, nghĩa vụ tài chính, xây dựng và các thủ tục thuộc lĩnh vực khác đối với Dự án Khu đô thị Mỹ Gia và nhiệm vụ quản lý Nhà nước về quá trình triển khai thực hiện, kinh doanh tại Dự án này thuộc chức năng, nhiệm vụ của nhiều Sở, ngành và UBND thành phố Nha Trang. Do đó, việc chỉ cử cán bộ thuộc Sở Xây dựng theo ủy quyền của UBND tỉnh để tham gia phiên tòa là chưa toàn diện, không thể giải đáp được tất cả các vấn đề vướng mắc phát sinh, ngoài ra có thể làm ảnh hưởng đến thời gian, quá trình xét xử vụ án”. Như vậy, với quan điểm của Sở Xây dựng như trên, thì việc phối hợp của các Sở, ngành trong quản lý Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Mỹ Gia nói riêng và các dự án đầu tư xây dựng trên địa bản tỉnh nói chung có hay không? UBND tỉnh Khánh Hòa sẽ xử trí ra sao đối với trường hợp này? Tri thức Xanh sẽ tiếp tục phối hợp cùng các cấp có thẩm quyền làm rõ và thông tin khách quan tới bạn đọc.

Thu Trung và Nhóm PVĐT

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số: 20 - 20