Như đã phân tích ở kỳ trước, Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị Ocean Park có quy mô 41,86ha, nằm ngay tại trung tâm thị trấn Cái Rồng, cửa ngõ quan trọng của Khu kinh tế Vân Đồn. Đây là Dự án được hưởng lợi tối đa từ quy hoạch hạ tầng giao thông đồng bộ từ đường bộ – đường hàng không và đường thủy của Khu kinh tế Vân Đồn khi nằm trên trục đường trung tâm 58m, gần trục đường lớn 334 và ngã 3 kết nối trực tiếp sân bay Vân Đồn, cao tốc mới… Dự án được thiết kế với quy mô dân số lên tới gần 4.000 người, được rao bán với nhiều loại hình bất động sản như đất nền, shophouse, shop villas, biệt thự đơn và song lập, khách sạn...

Dự án được triển khai thực hiện từ năm 2011 khi Ban Quản Lý Khu Kinh tế tỉnh Quảng Ninh lựa chọn Công ty TNHH Quan Minh làm chủ đầu tư tại Văn bản số 91/KKT-QLĐT. Ngày 15/9/2014, UBND tỉnh tiếp tục cho phép Công ty TNHH Quan Minh triển khai thực hiện Dự án.

Ngày 17/1/2017, UBND tỉnh Quảng Ninh đã phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường Dự án tại Quyết định số 199/QĐ-UBND.

Ngày 23/3/2017, UBND tỉnh ra quyết định thu hồi và giao 307.011,7m² đất cho Công ty TNHH Quan Minh xây dựng Khu dân cư đô thị Ocean Park Vân Đồn; Trong đó có 181.175,7m² đất bãi triều, đất có mặt nước và 125.836m² đất bằng chưa sử dụng do UBND xã Hạ Long, huyện Vân Đồn quản lý.

Trước khi được giao thực hiện Dự án, Công ty TNHH Quan Minh chỉ được biết đến trong lĩnh vực khai thác, chế biến hải sản, trồng rừng. Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, Ocean Park là dự án đầu tiên được giao của Công ty Quan Minh. Ngay từ khi những thông tin về dự án mới chỉ "manh nha" trên thị trường, Khu đô thị Ocean Park Vân Đồn đã được quảng cáo sẽ trở thành điểm nhấn tiêu biểu nhất trong các dự án bất động sản tại Vân Đồn nói riêng và Quảng Ninh nói chung. Tuy nhiên, kể từ khi được chấp thuận thực hiện năm 2011, Dự án luôn nằm trong danh sách dự án chậm triển khai. Qua khảo sát, rà soát, phân tích các quy định pháp luật cũng như căn cứ pháp lý thực hiện Dự án, Dự án đang tồn tại nhiều bất cập, cụ thể:

Bất chấp quy định của pháp luật về thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường

Theo Khoản 1, Điều 14 và Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định số 18/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với “Dự án có lấn biển từ 20 ha trở lên”.

Rà soát các dữ liệu ảnh vệ tinh từ năm 1985 đến nay cho thấy, hàng chục héc ta hiện nay Công ty Quan Minh đã san lấp có nguồn gốc là khu vực biển. Đối chiếu ảnh dữ liệu vệ tinh tháng 11/2018 và tháng 02/2021 cho thấy, dự án Ocean Park trên thực tế đã lấn biển hơn 31ha. Như vậy, Dự án Ocean Park Vân Đồn thuộc trường hợp phải trình Bộ Tài nguyên và Môi trường thẩm định và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Tuy nhiên, ngày 17/1/2017, UBND tỉnh Quảng Ninh lại ban hành Quyết định số 199/QĐ-UBND phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường cho Dự án Ocean Park Vân Đồn. Đây là dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng, cố ý vượt thẩm quyền thẩm định và phê duyệt của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Chưa kể nguy cơ không đánh giá hết các ảnh hưởng đến đa dạng sinh học ở Vịnh Bái Tử Long, tính chất môi trường tự nhiên biển, cũng như sự thay đổi các yếu tố chất lượng môi trường nước, môi trường trầm tích khu vực lấn biển.

Những dấu hiệu vi phạm pháp luật về quy hoạch xây dựng

Điểm b, Điều 8 Quyết định số 1296/QĐ-TTg ngày 19/8/2009 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng KKT Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 về Nguyên tắc kiểm soát phát triển quy định:“Không gian mở, khu vực nông nghiệp và khu vực bảo vệ môi trường (đồi núi, rừng cây, bãi triều…) cần duy trì phần lớn mảng xanh. Các khu vực này không phù hợp cho phát triển đô thị và chỉ cho phép tối đa 5% diện tích để xây dựng các công trình phục vụ quản lý, bảo tồn”.

Khoản 2, Điều 8 Quyết định số 2667/QĐ-UBND ngày 19/10/2012 phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/200 Khu đô thị Cái Rồng, Khu kinh tế Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh quy định: Nguyên tắc thiết kế Chuẩn bị kỹ thuật: Tận dụng tối đa địa hình tự nhiên, quỹ đất chưa sử dụng, tôn tạo thiên nhiên, giữ gìn môi trường xanh; Tận dụng quỹ đất phía Bắc để phát triển xây dựng, hạn chế lấn biển.

Theo nguyên tắc lập quy hoạch, quy hoạch cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch cấp trên. Tuy nhiên, khi phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và quyết định chủ trương đầu tư dự án, không hiểu vì động cơ, mục đích nào mà UBND tỉnh Quảng Ninh đã bất chấp quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt để chuyển đổi quy hoạch và cho phép lấn biển hơn 20ha diện tích đất mặt nước, bãi triều.

Những dấu hiệu vi phạm pháp luật về giao đất, cho thuê đất?

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định: Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm: (1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, hàng chục héc ta đất bị thu hồi, giao đất, cho thuê đất theo Quyết định số 816/QĐ-UBND ngày 23/3/2017 lại không có trong Danh mục dự án cần thu hồi đất được Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Ninh phê duyệt trong giai đoạn 2016-2017. Liệu những Quyết định giao đất (mà chính xác hơn là giao khu vực biển kết hợp chuyển mục đích sử dụng đất) của UBND tỉnh Quảng Ninh có vi phạm quy định pháp luật về đất đai?

Những dấu hiệu vi phạm pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện Dự án

Điều 118 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: ... Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng...

Điều 22 Luật Nhà ở 2014, Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP tiếp tục khẳng định: Việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây: a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất; c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.

Điều 1 Luật Đấu thầu 2013, Điều 1 Nghị định 30/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu càng khẳng định hơn nữa: Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đấu thầu bao gồm việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện  dự án đầu tư có sử dụng đất…

Tại thời điểm UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quyết định phê duyệt dự án đầu tư số 3436/QĐ-UBND ngày 20/10/2016, Công ty TNHH Quan Minh chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Tuy nhiên UBND tỉnh Quảng Ninh vẫn chỉ định Công ty làm chủ đầu tư Dự án mà không tổ chức đấu thầu thực hiện dự án hay đấu giá quyền sử dụng đất, làm trái quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, đấu thầu.

Dự án OCEAN PARK đa phần là sử dụng đất công, đất mặt nước ven biển, là tài sản công do xã Hạ Long quản lý. Tuy nhiên, UBND tỉnh Quảng Ninh lại không tổ chức đấu giá mà thu hồi và giao cho doanh nghiệp tư nhân không thông qua đấu giá, đấu thầu. Đây là nguy cơ hiện hữu gây thất thoát tài sản nhà nước nghiêm trọng.

Chưa có quy định về việc giao đất thông qua việc lấn biển để thực hiện Dự án.

Việc giao đất thông qua việc lấn biển để thực hiện Dự án là một quy trình phức tạp, liên quan đến hàng loạt quy trình về giao khu vực biển, cho phép lấn biển, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay, pháp luật chưa quy định về thẩm quyền, trình tự, hình thức giao đất, cho thuê đất cũng như nghĩa vụ tài chính. Chưa kể, chiến lược khai thác, sử dụng bền vững tài nguyên và bảo vệ môi trường biển đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (được phê duyệt tại Quyết định số 1570/QĐ-TTg ngày 06/9/2013 của Thủ tướng Chính phủ) đã khẳng định phải “Kiểm soát chặt chẽ các dự án quai đê, lấn biển”.

Theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015, cơ quan hành chính nhà nước có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ trên cơ sở Hiến pháp, pháp luật, các văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên. Thế nhưng UBND tỉnh Quảng Ninh lại quyết định phê duyệt dự án, thu hồi đất, giao đất, biến hàng chục héc ta mặt nước ven biển thành khu đô thị khi pháp luật chưa cho phép. Điều này đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch của các quyết định hành chính và vi phạm các nguyên tắc cơ bản trong Luật Tổ chức chính quyền địa phương: Cơ quan hành chính chỉ được làm những gì pháp luật cho phép.

Thiết nghĩ, với những giá trị địa chất, cảnh quan và sinh thái đặc biệt, việc quản lý và bảo vệ tài nguyên biển, tài nguyên thiên nhiên vịnh Bái Tử Long cần phải được kiểm soát đặc biệt. Đây là tiền đề quan trọng để xây dựng Vân Đồn trở thành “Đô thị biển đảo xanh, hiện đại, thông minh”. Tuy nhiên, những bất cập tại Dự án Ocean Pack cho thấy nhiều quyết định hành chính đã được ban hành bất chấp pháp luật. Tri thức Xanh sẽ tiếp tục làm rõ những vấn đề nêu trên, để tiếp tục kiến nghị kịp thời đến các cơ quan chức năng, bảo vệ sự nghiêm minh và thượng tôn pháp luật.

Đình Phúc và nhóm PVĐT/Tri thức Xanh số 79-21