Ảnh minh họa

Đất đai là tài sản có giá trị lớn nên khi có giao dịch mua bán, cho tặng cần phải làm theo quy trình pháp lý được Nhà nước quy định. Mặc dù hiện nay các thủ tục hành chính đã được thay đổi, tối ưu rất nhiều để tạo điều kiện dễ dàng và nhanh chóng hơn khi người dân tiến hành thủ tục xin cấp GCN QSD đất. Nhưng đa số thì người dân thường gặp nhiều khó khăn vì vẫn chưa nắm rõ quy định pháp luật. Nhất là trong quá trình chuyển đổi chủ sở hữu, người dân (đặc biệt trong thời gian trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) thường sử dụng các loại giấy viết tay mà không thực hiện các bước theo trình tự pháp luật như công chứng, chứng thực bởi các cơ quan có thẩm quyền. Mặc dù, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ định tại Khoản 3 điều 167 quy định khi chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Hiện nay không có văn bản pháp luật nào sử dụng từ “mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay”, đây chỉ là cách gọi của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ viết tay mà không được công chứng, chứng thực. Nếu không công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng, cho tặng không có hiệu lực và không có đủ điều kiện để cấp GCN QSD đất. Nhưng việc sử dụng giấy viết tay trong quá trình chuyển đổi chủ sở hữu tài sản thường sẽ dễ dẫn tới các rủi ro cao do không có ràng buộc chặt chẽ về mặt pháp lý. Nhiều tranh chấp về tài sản, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai đã xảy ra tại nhiều địa phương trên cả nước. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo mà Bộ nhận được hàng năm vẫn còn nhiều, chủ yếu trong lĩnh vực đất đai (chiếm 98%). Luật Đất đai đã có hiệu lực từ năm 2013 nhưng đến nay vẫn còn nhiều người có tâm lý chủ quan trong việc giao dịch, mua bán, quyền sử dụng đất. Ví dụ, trường hợp của gia đình ông K khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15/9/2007 ông C đã làm thủ tục để bán lại cho ông H tại Hà Nội một thửa đất tại tỉnh Bắc Ninh, có diện tích 192m2 do ông đứng tên GCN QSD đất. Giao dịch chuyển nhượng giữa ông H và ông C là sử dụng giấy viết tay của hai bên. Sau khi thanh toán số tiền cho ông C, ông H có nhận GCN QSD đất của ông C và chưa làm thủ tục sang tên. Vào ngày 04/01/2008, ông K đã làm thủ tục để mua lại thửa đất của ông H. Ông H đã viết tay việc bán lại thửa đất nêu trên cho gia đình ông K. Ông K mua lại thửa đất với GCN QSD đất mang tên ông C khi đó quan hệ của gia đình ông K và ông C là anh em nội tộc, có sự tin tưởng giữa hai bên và khi đó vợ chồng ông bà cũng chưa yêu cầu công chứng thửa đất đó. Ông C đã viết đơn báo cáo và đề nghị chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông K. Do chưa tìm hiểu kỹ về luật đất đai ông K đều chỉ làm đơn viết tay về việc chuyển nhượng QSD đất mà chưa mang ra công chứng theo quy định của Nhà nước. Ông K vẫn đang giữ GCN QSD đất của thửa đất mang tên ông C và rất muốn làm thủ tục để được cấp GCN QSD đất này nhưng lại rất băn khoăn vì việc giao dịch mua bán này đã có từ năm 2008 và chưa làm các thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của Luật Đất đai. Để hạn chế những rủi ro về tranh chấp do các giao dịch bằng giấy viết tay xảy ra, đặc biệt là trong các giao dịch về bất động sản, vào ngày 06/01/2017 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP để sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013. Trong Nghị định có quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn được đề nghị cấp GCN QSD đất bao gồm “1. Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008. 2. Sử dụng đất do chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà có giấy tờ về GCN QSD đất.”.

Để thuận lợi trong việc tiến hành thủ tục xin cấp GCN QSD đất, chúng ta cần nắm được một số quy định của Nhà nước về điều kiện được cấp GCN QSD đất. Khi đó người dân cần phải có một trong những loại giấy tờ sau để chứng minh về nguồn gốc của thửa đất: GCN QSD đất do Nhà nước cấp (hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất …); Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước công nhận (hợp đồng mua bán được công chứng …); giấy tờ chứng minh nghĩa vụ trên đất... Nếu như không có những giấy tờ liên quan đó việc đăng ký GCN QSD đất sẽ chưa đủ điều kiện để thực hiện. 

Tâm tư nguyện vọng của vợ ông K cũng giống như rất nhiều người người dân đang gặp khó khăn trong việc xin cấp GCN QSD đất. Lĩnh vực đất đai là một lĩnh vực rất nhạy cảm và xảy ra rất nhiều tranh chấp. Từ những vướng mắc nêu trên trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQ SDĐ và tranh chấp đất hiện nay ngày càng gia tăng và phức tạp, vẫn đang có nhiều trường hợp chuyển đổi chủ sở hữu tài sản nhưng chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều người, nhiều thời kỳ. Đảng và Chính phủ đã có những quy định để giúp người dân đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời gian tới. Người dân khi thực hiện giao dịch đất đai cũng cần hiểu biết và làm theo những quy định của pháp luật để được bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính bản thân và tránh được những điều đáng tiếc có thể xảy ra.

Tiến Đạt

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số 22 - 20