Mặc dù hệ thống pháp luật được đánh giá là tương đối đầy đủ nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình xây dựng, quản lý, sử dụng các sản phẩm nhà ở nêu trên, nhưng thực tế thì vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tình trạng tranh chấp, khiếu nại, thậm chí tố cáo kéo dài. Một trong những lý do được chỉ ra là bởi Chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng… nhưng vẫn không bị xử lý triệt để bởi các cấp có thẩm quyền khiến người dân hoang mang, nghi ngại và đặt ra câu hỏi: Chủ đầu tư lại được bảo vệ, còn người dân thì sao? Khi mà quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm bởi Chủ đầu tư không thực hiện đúng những cam kết của mình trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng?

Bộ Xây dựng yêu cầu siết chặt kinh doanh bất động sản

Đơn cử như việc UBND tỉnh Khánh Hòa cho phép Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái chuyển nhượng không đúng quy định?

Theo tìm hiểu của phóng viên, đối với Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái (nay được đổi tên thành Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Mỹ Gia), lần đầu tiên được UBND tỉnh Khánh Hòa cho phép chuyển nhượng là vào năm 2011. Việc chuyển nhượng này được bắt nguồn từ ISTACO thuộc Tập đoàn Than, Khoáng sản Việt Nam với Công ty cổ phần phát triển đô thị Vĩnh Thái (gọi tắt là Công ty Vĩnh Thái). Tại Quyết định số 1070/QĐ-UBND ngày 27/04/2011, UBND tỉnh Khánh Hòa cho phép chuyển nhượng toàn bộ Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Vĩnh Thái (Giai đoạn 1) với lý do: “Chủ đầu tư cũ (ISTACO) không đảm bảo khả năng tài chính để thực hiện dự án sau khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp, nguồn vốn của Công ty bị hạn chế đối với lĩnh vực đầu tư ngoài ngành; Hiện tại Công ty gặp nhiều khó khăn trong việc bố trí và huy động vốn để tiếp tục thực hiện dự án”. Kèm theo đó, điều kiện để được chuyển nhượng dự án được đưa ra là: “Trong quá trình thực hiện tổ chức triển khai. Chủ đầu tư cũ thực hiện dự án chậm tiến độ so với tiến độ được phê duyệt, vi phạm quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; Việc thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật không đạt tiến độ yêu cầu theo các giai đoạn tương ứng của Dự án được phê duyệt, vi phạm quy định tại Khoản 4 Điều 7 Nghị định 153/2007/NĐ-CP. Do vậy, cần chuyển đổi chủ đầu tư để dự án thực hiện đảm bảo chất lượng, tiến độ và hiệu quả đầu tư”. Có thể nhận thấy việc đồng ý cho phép chuyển nhượng dự án nêu trên của UBND tỉnh Khánh Hòa là không phù hợp quy định pháp luật bởi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 không cho phép chuyển nhượng Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, mà chỉ cho phép chuyển nhượng Dự án Bất động sản. Tại thời điểm được phép chuyển nhượng dự án nêu trên, Chủ đầu tư lúc đó là ISTACO còn chưa hoàn thiện các nghĩa vụ thuế, phí với Nhà nước, chưa thực hiện xong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Cho đến thời điểm hiện nay, Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị này được cả Chủ đầu tư mới là Công ty Vĩnh Thái lẫn các Sở, ngành tỉnh Khánh Hòa mặc định là Dự án Khu đô thị, dẫn đến tình trạng người dân có quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến dự án gửi Đơn khiếu nại vượt cấp kéo dài mà vẫn chưa được xem xét xử lý sao cho thỏa đáng?

Hay như ý kiến của người dân về Dự án Sunshine Riverside Tây Hồ, Hà Nội có nhiều sai phạm trong tiến độ và thiết kế?

Thông tin phản ánh từ những người dân mua căn hộ chung cư cao cấp Sunshine Riverside Tây Hồ đã vi phạm cam kết trong hợp đồng với hàng loạt sai phạm như: Chậm tiến độ bàn giao căn hộ cho khách hàng (cụ thể như trong Hợp đồng, dự án cam kết bàn giao sản phẩm vào quý III/2018, tuy nhiên đến nay đã chậm tiến độ gần 02 năm) khiến người dân nhiều lần gửi Đơn kiến nghị tập thể tới Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Phú Thượng (thuộc Sunshine Group); Hay như một cư dân tại đây đã phản ánh rằng: họ rất thất vọng về chất lượng của căn hộ, diện tích khi nhận bàn giao căn hộ thực tế đều thiếu so với cam kết ban đầu (tỷ lệ diện tích bị thiếu đều vượt quá 2% so với quy định nêu trong Hợp đồng mua bán căn hộ) khiến Chủ đầu tư đã thu chênh lệch mỗi căn hộ từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng; Xây dựng một số hạng mục trái với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt? Trao đổi với Chủ tịch UBND phường Phú Thượng, được biết: “có nhận được Đơn kiến nghị của người dân liên quan đến Dự án Sunshine Riverside, tuy nhiên liên quan đến quy hoạch xây dựng thì Thanh tra Sở Xây dựng đã làm việc; việc khách hàng chưa được cấp Giấy chứng nhận QSD căn hộ thì thuộc về thỏa thuận dân sự giữa cá nhân/ tổ chức với Chủ đầu tư, không biết họ đã thỏa thuận với nhau những gì và thế nào”

Hướng giải quyết đã có nhưng cần thực thi nghiêm minh

Với những sai phạm trong quản lý và thực hiện dự án của Chủ đầu tư dẫn đến những giao dịch mua bán sản phẩm là bất động sản với nhiều tổ chức, cá nhân không đúng theo cam kết. Thông thường, người dân khi vấp phải những sản phẩm kém chất lượng hay không theo thỏa thuận thì đều kiến nghị tới chính quyền sở tại hoặc cơ quan quản lý chuyên môn của Nhà nước. Vậy nhưng hầu hết các cơ quan công quyền này đều coi đây là những giao dịch dân sự (tức là giữa cá nhân/ tổ chức với Chủ đầu tư), cho nên phương án giải quyết là hướng dẫn đem nhau cơ Tòa án và đợi phán quyết của cơ quan tố tụng/ trọng tài, mà quên mất rằng chức năng, nhiệm vụ của mình cũng phải kiểm tra, giám sát, quản lý và phát hiện, xử lý các sai phạm (nếu có) liên quan đến các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn. Điều 77, 78 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định rõ: Trách nhiệm quản lý Nhà nước, Trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đối với việc kiểm tra trực tiếp các dự án bất động sản, theo đó, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm kiểm tra, giám sát các dự án trên địa bàn và có trách nhiệm xử lý nếu phát hiện vi phạm (Điều 79 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014). Trước tình hình một số dự án trên cả nước có hiện tượng vi phạm, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số: 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó giao Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, rà soát… các dự án chậm tiến độ, vi phạm về xây dựng, chưa nghiệm thu chất lượng công trình… Nếu thực hiện đúng những quy định nêu trên thì có lẽ mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và người dân mới được chấm dứt. (?!)

Hiền Anh

Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số 24 - 20