Ngân hàng Agribank Chợ Lớn đã chỉ định Công ty Cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty đấu giá Nam Sài Gòn) đứng ra bán đấu giá tài sản ở Dự án Khu dân cư Hòa Lân. Từ đây, nhiều bất cập đã nảy sinh do trong quá trình bán đấu giá, các quy định về công khai, minh bạch trong tổ chức bán đấu giá tài sản không được các bên tuân thủ khiến cho đến nay qua nhiều phiên tòa sự việc xoay quanh việc đấu giá Dự án Khu dân cư Hòa Lân của Công ty Thiên Phú vẫn chưa kết thúc.

Đất để thực hiện Dự án khu dân cư Hòa Lân của Công ty Thiên Phú.

Liệu hồ sơ vay ngân hàng và tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay có đúng theo quy định của pháp luật?

Trước phản ánh của dư luận và thông tin báo chí về những bất cập tồn tại trong việc thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 Dự án để đảm bảo khoản vay tại Agribank Chợ Lớn là Dự án KDC Cầu Đò tại xã An Điền, huyện Bến Cát; Dự án KDC Mỹ Phước tại thị trấn Mỹ Phước, huyện Bến Cát và Dự án KDC Hòa Lân tại xã Thuận Giao, thị xã Thuận An (nay là thành phố Thuận An) do Công ty Thiên Phú làm Chủ đầu tư nên ngày 05/03/2020 Tạp chí Tri thức Xanh đã gửi Văn bản số 74/2020/TTX-BPL đến Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam (Agribank Chợ Lớn) về việc cung cấp thông tin báo chí liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất của các Dự án trên địa bàn tỉnh Bình Dương mà cụ thể là 03 Dự án nêu trên của Công ty Thiên Phú. Nội dung Văn bản số 74 nêu: “Để có đầy đủ cơ sở pháp lý nhằm phân tích, đánh giá khách quan, trung thực, qua đó định hướng dư luận xã hội; Ban Biên tập đề nghị Agribank Chợ Lớn trả lời bằng văn bản và cung cấp một số thông tin sau: Cung cấp hồ sơ pháp lý của 3 Dự án nêu trên đã thế chấp tại Ngân hàng; Cơ sở pháp lý nào để Agribank Chợ Lớn được quyền tổ chức đấu giá đối với diện tích đất được giao không thu tiền sử dụng đất?; Cung cấp hồ sơ của Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn - là đơn vị được lựa chọn tư vấn và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của 3 Dự án đã nêu; Khi tổ chức đấu giá, Agribank Chợ Lớn có thực hiện niêm yết bán đấu giá tài sản theo quy định không? Niêm yết ở đâu và niêm yết như thế nào? Ai là người trúng đấu giá? Người trúng đấu giá đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn theo quy định của pháp luật chưa? Tài sản bán đấu giá được mua bán, chuyển nhượng như thế nào? Cung cấp các hợp đồng bán đấu giá tài sản trên”. Cùng thời điểm đó, Tri thức Xanh cũng gửi Văn bản số 75/2020/TTX-BPL tới Sở TN&MT tỉnh Bình Dương đề nghị cung cấp thông tin báo chí liên quan đến 3 Dự án trên thì vào ngày 26/3/2020 Sở TN&MT đã có Văn bản số 1241/STNMT-CCQLĐĐ về việc cung cấp thông tin dự án nhà ở theo đề nghị của Tạp chí Tri thức Xanh. Nhưng Agribank Chợ Lớn thì không hề phản hồi Công văn số 72 của Tri thức Xanh (?). Tuy nhiên theo tìm hiểu của phóng viên về riêng Dự án KDC Hòa Lân được biết vào tháng 12/2002 UBND tỉnh Bình Dương đã ra quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu dân cư Hòa Lân với quy mô xây dựng toàn bộ khu đất là 23,1785 ha, đến ngày 18/11/2004 UBND tỉnh Dương đã có Văn bản số 5673/UB-SX về việc mở rộng quy hoạch các dự án khu dân cư của Công ty Thiên Phú, theo đó Khu dân cư Hòa Lân có diện tích mở rộng thêm 12 ha nữa, nâng tổng diện tích quy hoạch lên là 36 ha. Sau khi điều chỉnh quy hoạch thì đến ngày 9/10/2006 UBND tỉnh Bình Dương đã có Văn bản số 5186/UBND-SX chấp thuận sáp nhập Khu dân cư Hòa Lân 1 và Khu dân cư Hòa Lân 2 rồi ngày 15/2/2007 UBND tỉnh Bình Dương mới có Quyết định số 1012/QĐ-UBND Quyết định về việc điều chỉnh và mở rộng quy hoạch chi tiết lần 2 Khu dân cư Hòa Lân (quy mô: 55,845ha) và cuối năm 2007 UBND tỉnh Bình Dương mới tiến hành thu hồi đất và giao đất cho Công ty Thiên Phú làm 3 đợt. UBND tỉnh có Quyết định giao đất cho Công ty Thiên Phú đợt 3 vào ngày 31/7/2009. 

Tuy nhiên, theo hồ sơ mà chúng tôi thu thập được thì Công ty Thiên Phú đã có Hợp đồng tín dụng số 03.519/HĐTD với Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Chợ Lớn từ ngày 01/7/2003. Hợp đồng này hai bên đã thống nhất vay số tiền là 60 tỷ đồng với Mục đích sử dụng tiền vay để đầu tư Dự án Khu dân cư Hòa Lân và Hình thức đảm bảo tiền vay ghi trong Hợp đồng là: “Cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay (Có hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay số 03.519/01/BĐTV-CC ngày 1/7/2003 kèm theo)” và thời hạn trả nợ cuối cùng là vào ngày 01/7/2008… Tiếp đó là Phụ kiện Hợp đồng tín dụng số 03/519/PKHĐTD ngày 01/08/2004 hai bên đã thỏa thuận, thống nhất sửa đổi Điều 1,2,3 của Hợp đồng tín dụng số 03.519 với mức cho vay cao nhất số tiền là 120 tỷ đồng (Bao gồm cả 60 tỷ theo HĐTD số 03.519 ngày 01/7/2003) và theo Phụ kiện Hợp đồng này thì hạn cuối cùng trả nợ các món vay của Công ty Thiên Phú vẫn là ngày 01/7/2008… Tiếp đó là các Phụ kiện số 03.519/02/PKHĐTD nâng mức cho vay cao nhất lên 205 tỷ đồng và Phụ kiện Hợp đồng số 03.519/03/PKHĐTD nâng mức cho vay cao nhất lên 305 tỷ đồng và kỳ hạn trả nợ các món cuối cùng theo Phụ lục là vào ngày 25/05/2010. Tiếp đó, ngày 26/03/2007, Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn lại ký Hợp đồng tín dụng số 28.0307.15/HĐTD với điều khoản Agribank Chợ Lớn cho Công ty Thiên Phú vay theo dự án đầu tư với mức vay cao nhất là 738,2kg vàng hạt, vàng 3 chữ AAA hoặc vàng SJC mà hình thức đảm bảo tài sản vay ghi trong Hợp đồng này vẫn là “Cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay (Có hợp đồng cầ m cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay số 03.519/01/BĐTV-CC ngày 1/7/2003 kèm theo)”. (?!)

Điều đáng nói là các Hợp đồng tín dụng và Phụ kiện HĐTD nêu trên đều được Agribank Chợ Lớn cho Công ty Thiên Phú vay hàng trăm tỷ đồng và hàng trăm kg vàng nhưng hình thức đảm bảo tài sản vay vẫn là “Cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay (Có hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay số 03.519/01/BĐTV-CC ngày 1/7/2003 kèm theo)”. Câu từ “tài sản hình từ vốn vay” này được hiểu như thế nào? Trong khi thời điểm ký kết và cho vay giữa Ngân hàng và Chủ đầu tư Dự án này thì Chủ đầu tư vẫn chưa được UBND tỉnh giao đất Cho Công ty Thiên Phú?. Việc này cần được các cơ quan chức năng có thẩm quyền vào cuộc, thanh tra lại hình thức cho vay, và quy định sử dụng nguồn tiền cho vay cũng như các quy định, chế tài khác của pháp luật về tín dụng, thế chấp! Bởi theo quy định pháp luật thì tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi của chính Ngân hàng trong quan hệ thế chấp. Chính vì vậy, trong những năm gần đây Nhà nước ta luôn đề cao, cũng như coi trọng việc xử lý dứt điểm nợ xấu tại các Ngân hàng.

Tài sản thế chấp vay khi Nhà nước chưa giao cho đối tượng vay, nhưng khi bên vay không trả được nợ và lãi thì lại được đấu giá để Agribank Chợ Lớn thu nợ thì dựa trên cơ sở pháp lý nào(?) Sự việc cần được làm rõ!

Câu hỏi đặt ra trong sự việc xử lý tài sản thế chấp vay bằng hình thức bán đấu giá tài sản mà Công ty Nam Sài Gòn thực hiện khi mà thông tin tiếp theo của các Hợp đồng tín dụng và Phụ kiện HĐTD giữa Agribank Chợ Lớn (bên cho vay) và Công ty Thiên Phú (bên vay) mà chúng tôi đã có Văn bản gửi Agribank Chợ Lớn nhưng không có hồi đáp mà chỉ dựa trên tài sản để đảm bảo các khoản vay lên tới hơn ngàn tỷ đồng (cả gốc lẫn lãi) vẫn là “Cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay (Có hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay số 03.519/01/BĐTV-CC ngày 1/7/2003 kèm theo)”. Và từ “tài sản hình từ vốn vay” này được hiểu như thế nào để xử lý bán đấu giá trong khi đơn vị trúng thầu là Công ty Kim Oanh tới nay vẫn chưa phải là Chủ đầu tư Dự án?

Cần xác định việc đấu giá là một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp được xem là tối ưu mà các Ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ và đây cũng là giai đoạn cuối cùng và khó khăn nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Thế nhưng, việc tổ chức đấu giá sao cho trình tự, thủ tục phải theo đúng quy định của pháp luật. Vấn đề này hiện đang bị nhiều “nhóm lợi ích” thâu tóm. Theo Khoản 2, Điều 5, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 ghi rõ : “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”. Còn tại Điều 9, Luật Đấu giá tài sản quy định: “Các hành vi bị nghiêm cấm 1. Nghiêm cấm đấu giá viên thực hiện các hành vi sau đây: ...b) Lợi dụng danh nghĩa đấu giá viên để trục lợi; c) Thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; d) Hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không đúng quy định của pháp luật;... 2. Nghiêm cấm tổ chức đấu giá tài sản thực hiện các hành vi sau đây:...b) Thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; c) Cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá;... 3. Nghiêm cấm Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện các hành vi quy định tại các điểm b, c, d và e khoản 2 Điều này. 4.Nghiêm cấm người có tài sản đấu giá thực hiện các hành vi sau đây: a) Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;... 5. Nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi sau đây: ...b) Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;...”. Việc này thì chính ông Bùi Thế Sơn - Giám đốc, đại diện theo pháp luật của Công ty Thiên Phú đã giãi bày trong Bản tường trình gửi Cục Trưởng Cục C03, Bộ Công an trước khi bị bắt để phục vụ điều tra: “Công ty Cổ Phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (đơn vị bán đấu giá 03 dự án của Công ty Thiên Phú) chính là sân sau của Agribank Chợ Lớn. Cụ thể: ông Nguyễn Việt Hưng đang là cán bộ Agribank Chợ Lớn (Thành viên bán xử lý nợ) thời điểm đó là cổ đông sáng lập, nắm giữ 76% vốn điều lệ của Công ty đấu giá. Agribank Chợ Lớn và Công ty Cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn cùng với vợ chồng bà Đặng Thị Kim Oanh (Tổng giám đốc Công ty Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh) và chồng là Nguyễn Thuận (Giám đốc Công ty đầu tư và phát triển Thuận Lợi) cùng “bắt tay” thâu tóm trái phép 03 dự án của công ty Thiên Phú”

Không chỉ vậy, khi nhóm phóng viên Tri thức Xanh mở rộng việc thu thập thông tin thì được một số người cho biết thêm: “Công ty Đấu Giá Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn đã có dấu hiệu bưng bít thông tin đấu giá vì trong quá trình đấu giá tại Dự án khu dân cư Hòa Lân thì Công ty đấu giá Nam Sài Gòn chỉ thực hiện đăng báo bán đấu giá trên Báo Mua và Bán, Báo Bình Dương (Báo địa phương) và Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh (chuyên trang về pháp luật) mà không đăng thông tin trên Báo chuyên ngành bất động sản, Báo Đấu thầu đã hạn chế số người tiếp cận thông tin để tham gia đấu giá. Khiến cho Dự án khu dân cư Hòa Lân mặc dù sau 10 lần thông báo mời tham gia đấu giá không có đơn vị đă ng ký tham gia đấu giá, tới lần thứ 11 có 02 khách hàng tham gia đấu giá là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (trước đây là Công ty TNHH Địa ốc Thuận Lợi - do Ông Nguyễn Th uận chồng Bà Đặng Thị Kim Oanh giữ chức vụ Giám đốc làm người đại diện theo pháp luật) và Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức. Đến lần thứ 12 có 03 đơn vị đă ng ký tham gia đấu giá là Công ty TNHH Xây dựng A Đông Hải (hiện là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Kim Oanh gọi tắt là Công ty Kim Oanh), Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức và Công ty Cổ phần Đầu tư Thái Bình”(?). Và đặc biệt là tại UBND phường Thuận Giao (địa bàn của các thửa đất Dự án KDC Hòa Lân) cũng không được niêm yết công khai. Vậy liệu rằng thực sự có “nhóm lợi ích” thâu tóm cuộc đấu giá các dự án của Công ty Thiên Phú hay không? Việc công khai, minh bạch trong quá trình đấu giá các dự án của Công ty Thiên Phú có được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật hay đang có dấu hiệu bưng bít, che đậy thông tin gây khó khăn trong việc mời các đơn vị đến đấu giá?. Cũng theo Điều 70 “Xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan”. Người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 hoặc quy định khác của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu chiếu theo các quy định của pháp luật hiện hành thì liệu Ngân hàng Agribank Chợ Lớn, Công ty đấu giá Nam Sài Gòn (đơn vị đứng ra bán đấu giá tài sản là Dự án Khu dân cư Hòa Lân nhưng theo Hợp đồng vay lại là “tài sản hình từ vốn vay” được công ty Thiên Phú dùng làm tài sản đảm bảo khoản vay tại Agribank Chợ Lớn) đã thực hiện cho vay và xử lý nợ đúng các quy định hay chưa? Thực hư sự việc đảm bảo các khoản vay bằng “tài sản hình thành từ vốn vay” sau khi Công ty Thiên Phú được UBND tỉnh Bình Dương giao đất thực hiện Dự án Khu dân cư Hòa Lân vào năm 2009 được Agribank “chế biến” để lấp vào các khoản tiền, vàng cho Công ty Thiên Phú vay từ những năm trước đó ra sao? Thiết nghĩ: Đã đến lúc cả hệ thống chính trị cần vào cuộc để điều tra, xác minh làm rõ thương vụ vay mượn và xử lý nợ này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. Với trách nhiệm người làm báo và tinh thần quyết tâm thực hiện Nghị quyết Trung ương IV, chúng tôi sẽ tiếp tục phối hợp với các cơ quan chức năng có thẩm quyền để tìm hiểu thông tin, làm rõ sự việc.

Nguyễn Hân và nhóm PVĐT
Theo Tạp chí Tri thức Xanh - Số 27 - 20